财联社24日讯，房价涨幅趋缓，部分城市上调房贷利率…… “3·17”房地产调控政策出台3个月之后，房地产市场似乎终于显出了调整的成果。
6月19日，国家统计局发布的数据显示，5月一二线城市房价平均涨幅继续回落。北京、上海楼市个人住房贷款增速出现连续下降。上海易居房地产研究院6月22日发布的《房贷利率与楼市研究报告》显示：房贷利率开始逐步回升，并且近期加速上升，在5月达到了4.73%，约等于基准利率的九六折，与利率最低时点的2016年9月相比，利率增加了0.3个百分点，增幅7.26%。
在“限购+限贷+限价+限售”多重措施的加持之下，房地产调控初见成效。随着市场预期逐渐由疑问被引导向认同，在受访经济学家看来，未来进一步超预期调控的可能性较校这意味着货币政策或会继续兼顾去杠杆和保持适当流动性的平衡。
国家统计局6月19日发布的“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，三四线城房价呈现持续上涨的态势。其中，新房价格涨幅排在前三位的蚌埠、北海、湛江均是三线城市。
目前这个情形已经引发重视。前期上涨过快的三线城市包括常州、嘉兴等地已在土地拍卖中引入限价、遗等机制、积极抑制地价，不少热门三四线城市也加入了“三限”(限购、限贷、限售)。
与之对应的是，5个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。
“银行是资产配置的主导者,是银行对于按揭的态度引导了地产长期趋势，而不是房地产销售主导按揭。”兴业证券房地产首席分析师阎常铭表示。
在他看来，银行持续加大对于非核心城市按揭配置力度，带来三四线城市中期繁荣。目前核心城市按揭占全国比重呈现下行趋势，非核心二三线正在吸纳新增按揭。从利率差看，各线城市按揭利率差持续收敛：一线与二线、一线与三线之间的按揭利率差从2016年初的0.19、0.38个百分点收窄至2017年4月的0.06个百分点。
北京银监局披露的数据显示，3月17日北京市住建委等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》以来，3~5月期间，北京市个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元和218.15亿元，分别环比上月下降31.63亿元、3.13亿元和17.93亿元。6月15日，央行上海总部公布统计数据显示，5月上海地区个人住房贷款新增154.86亿元，环比少增31.37亿元，其中二手房贷款当月增加90.87亿元，环比少增27.41亿元。
值得注意的是，同样也在3月底，银监会副主席王兆星曾表示，将采取差别化的政策，对于一些房地产库存过大的三四线城市，在信贷上要给予考虑;在城市化过程中，对基本的住房刚性需求，应该给予信贷支持。
“现在三四线城市也有市场分化的现象。比如，中西部很多城市需要继续去库存，这时信贷支持不能减少，而对于三大城市群中的三四线城市，楼价的泡沫开始增加，信贷方面反而需要开源节流。”据上海易居房地产研究院院长严跃进介绍，信贷政策对于楼市的影响主要有首付比例、信贷审批周期、信贷利率、公转商的便利程度等领域。具体来看，首付比例政策可能不太会有调整，后续类似利率的调整会带来一定的影响。
目前多地银行房贷利率已上福据媒体报道，广州市内部分商业银行6月初起把首套房贷利率上调5%~20%，北京市部分银行上调首套房贷款利率，二套房贷款利率也全面调升至基准利率的1.2倍。福州地区，部分银行上调了首套房贷利率，其中上浮比例高的达到10%，二套房贷利率也首次调升至基准利率的1.2倍。
需求侧提高门槛的同时，房地产开发也进入了调整期。从近期公布的5 月房地产数据来看，房地产投资及新开工增速均有所收窄。房地产从开发投资增速也现拐点：1~5月份房地产开发投资同比增长8.8%，增速比1~4月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资增长10.0%，增速回落0.6个百分点。
中信证券分析师章立聪在最新研报中也指出，“3·17”地产调控升级，为5月楼市降温，叠加季末MPA 考核等因素，银行预计会从量价两方面抑制居民的房贷需求。同时，5 月地产投资年内首次回落，表明地产开发商投资热情下降，地产投资拐点已近。目前得益于新一轮房地产调控“因城施策”，一二线城市房价回落尤为明显，而当前尚在调控“空窗期”的部分三四线城市未来也将陆续调整。
“长期看应该逐渐推出房产税，并作为地方税制差别化征收税率。但要慎重加息以免刺破泡沫。去年在上海和深圳实施对二套房认房又认贷，7成首付比例，事实证明非常有效，根本无需动用利率政策的大棒。”海通证券首席经济学家姜超说。
