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叶檀:海外严重程度超想像 地产洗牌来了!

2020-03-29 22:17  来源:财经365 作者:叶檀 本篇文章有字,看完大约需要 分钟的时间

来源:财经365

财经365(www.caijing365.com)3月29日讯:海外疫情远超想象,欧美国家全线告急!

根据美国约翰斯·霍普金斯大学发布的实时统计数据,截至北京时间3月29日7时40分,全球新冠肺炎确诊病例突破66万例,达到660706例,累计死亡30652例。其中,美国确诊121478例,确诊数居全球首位。

西方国家政府高官政要挨个沦陷,英国首相约翰逊确诊,英国查尔斯王储确诊,德国总理默克尔隔离,加拿大总理特鲁多隔离等等。

疫情仍然未现拐点,按照指数级增长模型,再过几天,全球感染人数将是一个天文数字。西班牙医生给老年病人拔管的可悲音频在全球流传。我们当初预计,全球将在我们的4倍以上,现在看来,远远超过预估。

叶檀:海外严重程度超想像 地产洗牌来了!

疫情恐慌,经济和市场很脆弱。

3月26日,美国劳工部报告,从3月15日到3月21日的一周,美国初次申请失业金人数为328万,创下历史上最大的单周增幅,达到惊人水平。3月26日,联合国机构国际劳工组织(ILO)就业政策司司长李相宪表示,暂时失业、裁员和请领失业金人数规模远高于最初的预期。

一切因为海外疫情失控。

即便有再大的利好,只要全球疫情恶化,传出“标志性”消息,金融市场立马全线大跌。IMF明确表示,全球卫生流行病,已转变成全球经济和金融危机。全球经济,中国房地产都在发生深刻变化。

一、全球联手拯救经济 政策火力全开

经济衰退就在前方,全球大国不能坐以待毙,必须联手抗疫,联手拯救经济。

3月26日,G20领导人召开应对新冠肺炎特别峰会,准备启动总价值5万亿美元的经济刺激计划。其中,美国推出了有史以来规模最庞大的财政刺激计划,总规模高达2万亿美元。

3月27日,中国召开重要会议,释放出一系列政策信号。正常情况下,一个季度开一次政治局会议,现在仅仅过了5周,再次召开会议,说明海外疫情确实非常严重,对我国经济的影响很大,决不能掉以轻心。

跟以往相比,本次会议首次提出“疫情常态化”,这个表述非常值得重视,这可能意味着,我们要长期跟疫情做斗争,对经济的影响是长期且持久的。
最引人注目的是,时隔13年,财政部再次发行特别国债,这是我们压箱底的经济刺激政策。

历史上,我们一共就发行过两次特别国债,分别在2007年和1998年,一次为了稳定经济和物价,一次为了补充四大行资本金。这一次,主要就是针对基建投资,解决基建投资资金来源问题。今年基建投资,资金无忧。

二、基建、地产、汽车 在逆势中或有机会!

关键矛盾在于,目标跟现实差距有点儿大。本次会议上,强调努力完成全年经济社会发展目标任务,确保全面建成小康社会。跟以往相比,本次会议表述有一个变化是,首次用“确保”二字。也就是说,经济增长仍然是重中之重,政策大目标还是,保证经济和居民收入翻一番。推算一下,今年经济增长底线是5.6%。未来三个季度,经济得保持8%以上才能完成目标。

新冠疫情横扫全球,一季度全球经济负增长几乎已成定局。国际金融协会预计,今年全球经济将萎缩1.5%,其中发达经济体将萎缩3.3%,新兴经济体将仅增长1.1%。

三、目标和现实这个矛盾怎么解决?

拉动经济增长,简而化之,我们就三个抓手,基建、房地产和汽车。其中,基建占整个GDP的比重为20.8%,房地产扣除土地购置税后占比为9.1%,汽车产业位居第三,占比6.7%。

基建已经先行,汽车消费也还未起来,房地产行业正慢慢恢复常态。从房贷基准利率5年期LRP下调开始,全国房贷利率水平基本下调。监测数据显示,2020年3月,30个城市首套房贷款利率环比有所下调,其中8个城市降幅在10BP以上,昆明首套房贷利率环比降幅最大,达29BP;7个城市的降幅为5BP,即房贷利率加点数维持不变;仅有4个城市首套房贷款利率水平有所上涨。

利率放松后,再加上一二月份的市场压抑,3月份开始,线下销售恢复逐渐正常。据第三方机构中原地产调查,北京3月以来至少有40多个项目出现多套房成交,3月第二周成交23.04亿元,环比上涨30%。

就在北京环比大涨的同一周,上海新建商品住宅成交68149平方米,环比上涨26.10%,总成交578套新房,又创新高。市场好转,房企拿地也比较活跃。瞅准时机,这洼地中果断出手的还是龙头房企,尤其是国企和央企房企龙头。

前10大龙头房企1-2月拿地总额1413亿元,占前50房企拿地的49.4%。在中国,理解宏观经济,必须得先理解大政方针。房住不炒,不能只看到“不炒”,还应该看到“房住”。没有房子,怎么解决居住问题?

四、地产大洗牌 龙头均衡布局 成为大赢家!

行业回归“正常”,市场稳定、结构调整是主基调,不会大规模刺激房地产市场。这也意味着,行业大洗牌会更猛烈。实力弱小,或者不能稳健经营的小房企,会被淘汰,腾出来的市场空间,让给优秀的龙头企业。强者愈强,弱者愈弱。

存量博弈,增量竞争,什么样的房企会胜出呢?

首先就是融资渠道畅通,融资能力强大,且融资成本低的龙头房企。

融资能力是房企的核心竞争力,房企倒掉无一例外,都是因为丧失了融资能力,导致资金链断裂。当下,我国房地产融资还没有完全放开,融资仍然是难点和重点,房企融资规模大幅下降,融资成本大幅上升。同策研究院的数据显示,2月份,40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计477.90亿元,环比下跌60.34%,其中债权融资金额390.01亿元,占房企融资总量的81.61%,环比减少 65.03%。在这种情况下,怎么融资,融多少资,成本多少,就看房企的硬实力。
说一句残酷的话,房地产行业,融资难,都是中小房企难,龙头房企其实一点儿不难。别人融不到钱,碧桂园发美元债,一发就是两笔,合计10亿美元,而且成本只有5.1%-5.6%,远低于8.74%的平均成本。

公司质地好,各项财务指标都很健康,龙头融资渠道自然花样繁多。1月17日,上交所还批复了碧桂园85.38亿元的小公募。融资只是第一步,经营是第二步,今年这样的市场形势,极其考验管理能力。2019年,碧桂园权益物业销售现金回款约5301亿元,权益销售回款率高达96%。碧桂园账上趴着2683.5亿,创集团有史以来最高值。销售回款快速强劲,体现了公司对整体经营超强的把控能力,也给公司带来了充足的现金流。融资能力是前提,经营能力是保障,结果就是业绩表现和投资回报亮眼。2019年,碧桂园营收4859亿,同比增长28.2%,毛利润和净利润分别增长23.6%和26.1%。各项业绩指标无弱项,全部名列前茅,“无疑成为最具盈利能力的上市房企之一”。优秀的公司都有稳定的派息,一毛不拔的“铁公鸡“基本上都是来圈钱的,碧桂园已经连续多年保持稳定丰厚的派息,稳妥妥的大蓝筹。
3月27日,碧桂园董事会建议派发末期股息每股人民币34.25分,同比增长13.0%,全年合计每股派息人民币57.12分,同比增长17.0%,全年派息总额为124.3亿元,占本公司股东应占核心净利润的31%。

2019年《财富》世界500强上榜房企中,碧桂园净资产收益率(ROE)位居首位;在上榜的129家中国企业中,碧桂园ROE也排位靠前。业绩只代表过去,发展还要看未来。这句话,相信在A股买了仿制药股票的投资者体会最深刻!在带量采购政策推出之前,很多仿制药企业,业绩也非常好,各项财务指标都堪称顶级,360度无死角。但是,这些龙头公司没有自己的创新药,结果带量采购政策一出,整个公司就跨了,有的公司业绩甚至损失了一半,到现在还暗无天日,高位买套的投资者被闷杀在里面。

“房住不炒“已经提出三四年,房地产行业也发生了很大变化,但大体趋势还是,强者恒强。

2019年,碧桂园已售未结收入高达7158亿元。意思很明确,这些都是签了合同,销售了出去,但是由于会计准则,这部分还不能确认为收入,但账上有钱。未来两三年,只要公司正常运营、交付,就能达到结售条件,确认为销售收入和利润,这些是碧桂园短期业绩安全垫,确定性非常大。短期业绩无忧,中期业绩无碍。房企中期发展潜能,就看公司的土地储备。

叶檀

截至2019年12月底,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2512个,覆盖五大城市群及其他区域一到五线城市。这些区域人流密集,有政策利好,房地产市场发展空间巨大。截止2019年底,碧桂园权益可售资源约17022 亿元,潜在的权益可售货值约7159亿元,权益可售资源合计约2.4万亿元。

这是什么概念呢?未来四年,碧桂园就算一块地也不拿,都不会太影响公司业绩!我国的城市化进程远未结束,未来还需要帮助2亿农民进城,这是宏观政策的大方向。产业升级,高端制造,机器人等新兴产业发展,也是产业政策的大方向。考虑到这两个问题,2019年,碧桂园新战略定位就是,围绕地产主业,挖掘新市场和新动能,明确地产、机器人、现代农业是未来三大重点业务。

2019年,碧桂园新业务初显气象,在研建筑机器人50款,博智林机器人累计32款产品投入工地测试应用,累计递交专利申请1843项,在关键领域拥有了一批自主核心技术。医疗机器人、餐饮机器人、现代农业等等,全面开花。主业绝对优势明显,战略业务布局均衡,怪不得从中银国际、摩根大通等券商,到中指院、亿翰等智库,都表示看好碧桂园的未来。1929年大萧条,当时大家面对的是未知;2000年科技股泡沫破裂,当时,大家面对的也是未知;2008年次贷危机,当时,大家面对的同样是未知。

现在,新冠疫情冲击,我们面对的,还是未知,不确定性风险。经济发展遇到的每一只黑天鹅,对我们来说,都是新的未知,历史不可借鉴,模型不能推算。我们能做的就是,兵来将挡水来土掩,坚定的走自己的路,不偏离大的航向。

既然要“确保”全面建成小康社会,经济增长就是重中之重,基建、地产、汽车经济增长三大抓手,缺一不可。既然这三大抓手将成为政策发力的重点,企业和个人就应该积极参与,顺势而为,企业发展、个人财富积累,才能事半功倍。这场疫情,百年一遇,是危也是机,就看你如何对待它。海外疫情如此严重,咱们没必要过于恐慌,好好的服务全球,服务好消费者,逆势的机会就在眼前。更多资讯,关注财经365股票门户网站!

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