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重磅消息:2019年楼市的第一个利好!

2019-01-08 14:43  来源:中国房评报道 作者:房小评 本篇文章有字,看完大约需要 分钟的时间

来源:中国房评报道

财经365讯(编辑:李成)桌上的日历翻到了2019年,很多房企已经开始“抢早、抢好”的营销大行动,房地产调控政策此时也很给力,在“稳经济”的大背景下,取消限售、取消摇号,房地产这个“夜壶”仿佛又要从床底拿出来了。


一、对于开发商来说,现在开始操心“市场底”什么时候出现?

市场政策底已现?

市场政策底已现?


2018年12月,全国主要城市房屋销售面积回升了,一方面是地方政府在全年房价调控任务完成情况下大规模放行签约,另一方面就是开发商降价促销带来的效果。


不过,要想撑起2019年的大势,光靠开发商降价促销显然还不够。


房地产市场,呼唤更有力的支持政策出台。而随着央行宣布,1月份将进行两次降准的消息公布,2019年楼市出现了第一缕曙光。对于2019年楼市,开发商最担心的是市场需求不足。


这两年支撑国内房地产市场半壁江山的三四线城市购房需求,主要源自棚改、投资、P2P,以及三四线城市居民炒房翻身致富的渴望。


棚改的货币化安置,是三四线城市房地产市场巨大购买需求的基础,而炒房的热钱推波助澜,更是将三四线城市中产阶级家庭的狂赌魔性给勾引了出来,掏空六个钱包,买了八套房子……


然后,就没有然后了。


如果说2008年的“四万亿”刺激是大水漫灌的话,2016年的三四线城市棚改货币化安置,就可以被看作是国开行对于三四线城市地方政府的一次定向宽松。


但是国开行的PSL也好,MLF也好,都是债权性融资,是需要还的。国开行借钱给地方政府,地方政府再实施棚改拆迁,通过货币化安置给居民钱,居民拿着钱再加上自己的贷款去买开发商的房子,地方政府通过卖地还国开行钱。


最终,棚改实施前后所增加的各项成本,都通过房价上涨的形式又转嫁到了棚改的居民头上。棚改户是本地市民,要将房子变现,这个城市就要有足够多的新市民进城,才能推动当地房地产市场繁荣,才有人接盘这些棚改户手中的房子。


这个逻辑在房价高涨的情况下没问题,但是在房价下行的情况下就出问题了。因为大家都是买涨不买跌,一旦房价下跌,新市民也不买房子,棚改户所分到的房子就砸在了手里,这样的市场预期蔓延下去,三四线城市的房地产市场就会陷入悲观。


大量新市民进城买单的前提是这个城市有足够多的外来人口,而实际上全国大部分三四线城市人口流出速度大于流入,随着高铁的兴建,围绕核心城市的三四线城市受益,而远离核心城市的三四线城市则被“虹吸”。


对于三四线城市来说,当地买房需求通常有“韭菜”特征,但是割完一茬,往往需要养3-4年的时间才有下一茬韭菜长成。可随着开发商密集布局三四线,很多三四线城市房子供过于求,天天都是打折促销,韭菜不够割了。


2018年房地产市场成交量的60%由三四线城市贡献,如果三四线城市出问题,2019年房地产市场的需求就会出问题。

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