智通财经获悉，德银近日发表研报表示，万科(02202)基本面强劲，但是目前股价已经反映估值。鉴于此，德银维持万科“持有”评级，且将目标价下调至22.6港元。
德银认为万科基本面依旧稳固的原因主要包括：
(1)、2017年万科销售增长30%；
(2)、毛利率扩大至26%将致使2017-2019年复合增长率有高双位数增长；
(3)、净负债率保持在30%左右；
(4)、5-7%的股息收益率。
不过，德银认为，这些估值大部分是基于目前的估值(8.5倍市盈率和净资产24%的折让)，较中国海外发展(7.1倍市盈率和净资产值折让28%)、华润置地(8.4倍市盈率及净资产值折让31%)估值更贵。
德银预计，万科强劲销售将持续，2017年同比增长30%至4750亿元，原因主要包括：
(1)、去年173个项目中，土地面积达3160万平方米，一二线城市占88%。
(2)、计划土地总建筑面积5300万平方米，施工总建筑面积5440万平方米。
该行认为，万科今年将继续积极参与土地收购，以维持其快速增长。
德银预计，万科未来三年将实现15%的营业收入年复合增长，加上毛利率扩张至26%，该行预计万科将在2017-2019年实现18%的盈利年复合增长率，并根据当前价格提供5-7%的股息收益率(支付率为40%).
除了物业发展业务，万科的商业多元化取得良好进展，其中包括：
(1)、物业管理服务同比增长45%，取得40亿元人民币收益；
(2)、增加96万平方米可租赁物流物业建筑面积；
(3)、收购SCPG实现其商业物业平台。
中期，万科的物业管理业务的分拆将成为潜在催化剂。
德银给出的目标价基于2017年底净资产28.25港元折价20%。该股目前股价为8.5倍2017财年市盈率和净资产折价24%。上行催化剂来自销售好于预期以及毛利恢复，下行风险来自股权结构和业务多元化进展相关的不确定性。