李晨懵了：融创大佬孙宏斌被范冰冰狂撩！
今年地产股涨势喜人，恒生地产建筑业位居涨幅榜首位，今年以来累计涨幅高达27%，完全碾压恒指的17.61%，涨幅上也是仅此于今年涨势如虹的科网股。
具体地产股涨幅榜上，内房股雄踞前三。其中，中国恒大今年以来累计涨幅1.93倍，融创中国涨幅1.27倍，碧桂园累计涨幅1.12倍，其他如新城发展控股、龙光地产、龙湖地产涨幅也全部逾半倍。
前几天我们还惊叹于恒大、融创的暴涨行情，即使昨天融创还被指演绎逼空大战，股价放量大涨，股价一度大涨14%，收涨12%。我们先不说融创是逼空上涨还是融创深度介入乐视版图，但是就今天恒大与融创的双双重挫，让我们不仅怀疑昨天真的是逼空演绎的上涨吗？
内房股炒完了？外资行轮流唱空恒大融创
恒大创今年以来最大跌幅 市值蒸发237亿港元
首先，我们发现恒大不仅创下今年以来最大跌幅，而且市值也再次跌穿2000亿港元，现市值1856亿港元，与昨日2093亿相比，一天直接蒸发237亿港元。今日重挫11.24%，股价也不足15港元，20日均线被跌穿，后市股价还会跌吗？
其次，我们发现今日恒大迎来两个不利消息
一、摩通降恒大评级至“减持”。摩通亦发表报告指，恒大目前的估值难以维持，认为集团将受回购及处置损失影响，股东应占资本及储备将由440亿元(人民币下同)降至310亿元；而集团引入策略投资者，亦将令少数股东权益由350亿元增至1050亿元。恒大集团(03333.HK)近期在资本市场的活动，反映在岸投资者较离岸投资者，更愿意以高估值看待恒大的地产业务。虽然恒大的股价由今年起已经上升两倍，但认为以现时市价成功配股前，这个估值都不会持续。
摩通又指，恒大净负债比率并没有即时改善，在整体资产计算，恒大的净负债比率由432%降至183%，但以可归属资产计算，整体负债比率由777%升至795%，维持“减持”评级，目标价5.2港元。恒大现报15.78港元，跌3.19%。
二、恒大联姻未遂，投资者痛心疾首？自去年9月14日至今，深深房A因筹划与恒大的重组事项停牌已有近9个月的时间。而公司此前承诺的披露重组预案时间表也是一拖再拖。在6月13日晚间，深深房A再度发布了一份拟延期复牌的公告。经向深圳证券交易所申请，公司股票将自2017年6月14日起继续停牌不超过一个月。
众多投资者在苦苦等待之后，在5月13日依然未能等到深深房A与恒大的重组预案，取而代之的却是另一份重组延期复牌公告。彼时，深深房A在公告中称，预计在6月14日前披露相关重组预案。然而，现如今深深房A与恒大的重组预案却仍然未能按时披露。
当恒大的市盈率一度高达40倍，现在市盈率也在30倍以上的恒大还值得买吗？
数据显示，港股通资金持有中国恒大(03333.HK)平均成本价为6.77港元，持仓比例为2.9%，目前处于大幅浮盈状态。内地投资者随时可以出逃。
根据路透一致预期，2017年预测公司净利润同比上升129%至116.57亿。目前股价对应未来12个月的动态市盈率33.23倍。大行平均目标价9.4港币，最高20港币，最低4.1港币。截止2017年6月13日，共有21家机构给出投资评级。其中，4家机构建议强烈买入，5家机构建议买入，6家建议持有，4家建议卖出，2家建议强烈卖出。
在21家机构中，给予看好的有9家，给予看衰有6家，6家维持中性。大多数大行依然看好，但看淡比例开始增多，后市投资需谨慎。
融创只值3.4港元？逼空之后引燃轮番唱空
内房股还值得买吗，在恒大重挫的同时，另一只明星股融创中国在昨日暴涨12%后今日重挫7%。在昨天股市大涨后，市场一片分析融创中国大涨的原因，那今日的大跌又如何解释呢？是融创股价接连升高后的高位回撤还是真的如瑞信所指只值3.4港元。
瑞信指融创乃北水推动，业绩也不见市场所说的理想。瑞信发表报告指，融创多日的升势主要靠“北水”支持，但其2017年预测市盈率及市帐率已达64倍及2.2倍，而A股上市的发展商平均则为14.7倍及2.2倍。
该行相信，南向的投资者是看好融创的销售情况，皆因集团目前已完成全年销售目标92%。惟瑞信认为，融创往绩并不理想，加上其过于积极吸纳土储及拓展非地产业务，料将对集团的利润率造成影响。该行维持对融创2017年至2019年核心利润率仅1.7%至1.9%的预测，远逊于集团预期10%。
值得注意的是，数据显示，6月13日，港股通(深、沪)买入及卖出融创中国的金额共约5.84亿港元，占总成交额10.85亿的53.79%。其中净流出2425万港元。也就是说部分南下资金在获利出货。
融创中国未来股价走势如何，是继续下跌，还是回撤后继续反弹？
兴业证券（601377）：在行业集中度迅速提升的今天，
融创的管理组织架构和团队以及其所具有的行业并购整合能力和口碑是公司 的核心竞争力。根据彭博一致预期 2017、2018、2019 年 EPS
分别为 0.73、 1.30、1.85 港币，对应 PE 分别为 17.7 倍、9.9 倍、7.0倍。
机构评级：根据路透一致预期，2017年预测公司净利润同比上升13.4%至28.1亿。目前股价对应未来12个月的动态市盈率18.89倍。大行平均目标价8.5港币，最高14.1港币，最低3.4港币。截止2017年6月13日，共有17家机构给出投资评级。其中，1家机构建议强烈买入，4家机构建议买入，4家建议持有，4家建议卖出，4家建议强烈卖出。
根据路透预期融创短期投资需谨慎，后市看衰占据大行主流。
有网友调侃，恒大、融创纷纷遭外资行看空，恐怕和一个人有关，那就是范冰冰，因为他们都曾经和范冰冰有过“密切”的关系。
恒大主席许家印与范冰冰一起出席活动
融创主席孙宏斌与范冰冰一起出席活动
当然，上述观点纯属网友开脑洞，博大家一笑，各位朋友不要当真。
那么，认真的问题来了，当恒大融创轮流被唱空，内房股还值得买吗？
首先，我们总结下内房股的利好
主要包括6个原因
一、大行不断唱好； 二、内地资金持续南下抢筹内房股；三、内房企业不断进行增持或回购；四、内房股整体估值低，利润好；五、内房股一二线涨幅收窄，热点转向三、四线城市；六、内地企业频繁去港拿地，抢地王。
详情请看：中国恒大涨23%，许家印身价增至1360亿，揭秘内房股暴涨之谜
接下来我们分析下，内房股的不利消息
一、内地行业政策依然处于高压水平
近期行业政策依然维持高压水平，十九大之前难有实质性的放松。国土部、住建部集中换帅，新政出台的概率大大增加，预期涉及行业基础制度的改革。未来政策的不确定性给内房股增加了一定的投资风险。
二、大行由唱好内房龙头到开始唱衰
摩通亦发表报告指，恒大目前的估值难以维持，恒大净负债比率并没有即时改善，在整体资产计算，恒大的净负债比率由432%降至183%，但以可归属资产计算，整体负债比率由777%升至795%，维持“减持”评级，目标价5.2港元。
瑞信认为，融创往绩并不理想，加上其过于积极吸纳土储及拓展非地产业务，料将对集团的利润率造成影响。该行维持对融创2017年至2019年核心利润率仅1.7%至1.9%的预测，远逊于集团预期10%。下调评级，目标价给予3.4港元。
三、内地投资者获利或出逃 内房龙头迎下跌风险
数据显示，6月13日，港股通(深、沪)买入及卖出融创中国的金额共约5.84亿港元，占总成交额10.85亿的53.79%。其中净流出2425万港元。也就是说部分南下资金在获利出货。港股通资金持有中国恒大(03333.HK)平均成本价为6.77港元，持仓比例为2.9%，目前处于大幅浮盈状态。
内房股很大一部分原因来自于内地资金推动，内房股融创、恒大目前处于浮盈状态，不宜继续增持，防止股价回撤风险，进取的投资者不妨趁回调先行部署买入，然后等待回调再加仓。此类股份，记得停下10%的亏损作为止亏位。
四、内房股屡创新高，估值已不算低
今年以来，内房股迎来一波大涨行情，中国恒大今年以来已经累涨1.93倍，融创中国累涨1.27倍，碧桂园累涨1.12倍，龙光地产累涨0.6倍，龙湖地产也涨近0.6倍。
其中，融创的估值目前已经达2017年预测市盈率的64倍，市净率2.2倍。而A股中的同行业的市盈率只有14.7倍，市净率2.2倍，这显然不合理。恒大市盈率也已达到33倍，这在香港估值已不可想象。值得注意的是，碧桂园市盈率15.1倍，龙湖地产等市盈率远远小于10倍，值得投资者关注。
在投资地产股方面的建议如下：
①股东背景＼管理层优秀的地产股是首选，因为土地储备、未来能拿到哪些资源都与股东背景和管理层决策能力关系密切。
②管理规范，品牌突出的房地产公司也是关注重点。目前，房地产已经是重要消费品，而消费品就要有突出的品牌。
③拿地模式独特的公司应重点关注，特别是能够不用拼地王的房企。
④房地产公司的业绩往往呈现极大的波动性。这主要由行业特征决定的。在某一段时间往往没有业绩体现，或仅仅有预收账款，而在收入可以集中确认后，往往会出现业绩的表面巨增。所以，对待具体公司一定要认真研究其经营本质，而不是仅仅看几个表面数据。
兴业证券投资建议：房地产作为资金密集型行业，流动性驱动的上涨逻辑已经发生变化。融资端全面收紧，行业体系的流动性更多地依赖于需求端的销售回流，去杠杆的大背景下外部资金进入产业链的入口越来越窄。未来行业融资结构预期更多以销售为导向。销售数据改善明显、业绩弹性较大的区域性房企同样值得关注。
笔者建议，一方面建议持续关注行业龙头，在市场集中度提升过程中预计维持超预期的销售表现。同时延续港股内房股的上涨逻辑以及龙头房企品牌优势在三四线城市的表现，未来业绩预期和估值水平有望继续提升。
另一方面流动性环境和房企融资端全面收紧的大背景下，关注现金流较为充裕的商业地产运营商，在行业调整期内具有更高的自由度和投资选择，配置型资金的青睐度预期提升。
内房股投资后市需更加谨慎，像恒大、融创这种高估值并且不断被大行唱淡的情况下，投资者宜等待回调再加仓。建议关注：世茂地产、龙湖地产、碧桂园等。
一、世茂房地产：业绩靓丽、大和唱好、优质土储
1、销售靓丽超预期，合约销售复苏进展良好。截至2017年5月31日止5个月，该集团的累计合约销售总额约为338.1亿元，累计合约销售总面积为204.6万平方米，同比分别上升39%及18%，期间平均销售价格为每平方米16521元。
2、大和升目标价，上调至15.5港元。瑞信表示，毛利率改善将会是下一个正面增长引擎，过去两财年由于去库存关系，毛利率偏低。瑞信预计今财年上半年毛利率将由2016年上半年及下半年的28.2%及26.9%，回升至约30%。该行上修世房2017至2019年每股盈测1.1%至2.7%，并将该股目标价由15.2元上调至15.5元，维持“跑赢大市”评级。
3、积极补充核心城市土储：2016 公司积极补充核心一、二线城市的土地储备，新获取了25个项目，累计获得土地总建筑面积396万平方米，权益土地款为302.5亿元，平均土地成本为10994 元/平方米，主要位于杭州、南京、厦门、合肥、北京等核心城市。截止 2016 年末，公司的权益土地储备面积为 3079 万平方米，共拥有 132 个项目遍布全国 43 个城市，土地储备平均成本为 3547 元/平方米，成本优势明显。
4、世茂房地产，市盈率仅8倍，属于估值倍低估的股票。兴业证券表示，公司派息丰厚，股息收益率超过6%。估值方面，当前股价对应2016年7倍PE，0.7倍PB，建议投资者关注。
二、龙湖地产
1、首入深港，完善全国布局：公司于5月16日以4.82亿元人民币拿下深圳盐田区沙头角一块商业用地，占地面积3861.91平方米，规划建筑面积13480平方米；另外，公司与合景泰富联手以总价 72.3 亿港元在香港九龙启德获取一块住宅用地，占地面积9721平米，规划建筑面积 5.3 万平米，这是公司首次进入深圳和香港。另外，共司今年还首次进入了合肥，公司在全国的城市布局更趋完善。
2、积极增加储备土地，夯实千亿基础：截至2017年4月底，公司通过公开市场拍卖/收购等方式一共获取21个新项目，总建筑面积达到444.9万平米，公司的权益建筑面积为 302.6万平米，权益土地款为210.9亿元，平均楼面地价仅为6969元每平米。公司积极的增加土地储备，并增加重点城市的布局，为千亿销售夯实了基础。
3、1-4月份合约销售高增长：在限购限贷及限价的压力下，公司4月份销售依然表现靓丽，当月合约销售金额和面积分别为170亿元和120.3万平米，分别同比增长161和150%。截至2017年4月底，公司累计实现合约销售金额600.2亿元，同比增200%，合约销售面积402.8万平米，同比增长184%，销售均价为14901元每平米。已经完成全年1100亿元的销售目标的54.6%。
4、兴业证券预测2017-2019年营收入分别为617.4、707.5和811.09亿元，分别同比增长12.7%、14.6%和14.6%，归属上市公司股东核心净利润分别为92.0、105.6 和120.0 亿元，分别同比增长18.5%、14.7%和13.4%。我们维持公司12 个月目标价 17.30港元，相当于NAV折让 20%，对应2017-2019年的9.9、8.6 和7.6倍PE，较价现仍然有29%的上升空间，维持增持评级。
三、碧桂园
2016年业绩好于预期：2016 年公司营业收入1530.9 亿元人民币(下同)，
同比增长 35.2%，其中房地产（000736）开发业务的营业收入为1481.8亿元，同比增长35.4%，主要由于交付面积同比增长35.5%；毛利为322.4亿元，同比增长 41.0%，毛利率为21.1%，较去年同期提高0.9个百分点；核心净利润为119.8 亿元，同比增长22.3%，净利率为7.5%，公司2016 年的全年业绩好于预期。
2、合约销售爆发式增长：2016年公司的合约销售实现爆发式增长，全年合同销售金额约3088亿元，同比增长120.3%；合同销售面积约3747万平方米，销售均价8242 元每平米，同比增长26.6%。目前公司货值充足，2017年可推售的货值达到6163亿元，全年目标为4000亿元，同比增长29%。
3、土地储备丰富，加大一、二线布局：截至2016年末，公司覆盖了中国28个省的 185个地级市，共计覆盖456个区县，覆盖范围广阔，总土地储备
面积达到1.25亿平方米。2016年公司加大了一、二线城市的布局，以总代价1281亿元收购了总权益面积6381万平方米的土地，平均楼面价2008元/平方米，其中一、二线城市的金额占比 51%，另外位于一、二线城市周边的三、四线城市的金额占比达到13%。从估值来看，公司目前股价对应2016年12倍PE，考虑到公司目前的销售体量以及高增速，公司的潜力巨大，建议投资者关注。
推荐阅读：
免责声明：凡本站未注明来源为"财经365"的所有作品，均转载、编译或摘编自其它媒体，转载、编译 或摘编的目的在于传递更多信息，并不代表本站及其子站赞同其观点和对其真实性负责，投资者据此操 作，风险请自担。