财经365讯 寸土寸金的深圳,土地是无比稀缺的资源,利益当前,哪有这许多你情我愿?
深圳的土地,从来是皇帝的女儿不愁嫁。网上数据说,截至2017年上半年最后一天,深圳无一宗住宅用地挂牌出让。其实从前几年开始,深圳住宅用地出让量,每年三两宗而已,聊胜于无。
近些年深圳关内鲜见新推楼盘,新盘几乎都集中在原关外地区。个中缘由跟土地供应有关。一些房企凭着N年前囤下的老本,项目开发从第一期做到第八期,特别集中于原关外的龙华、坂田、布吉等片区。倒不是这些片区的土地额外宽松,概因这些地块,多由城市更新得来。房企当年囤地时大概没想到,地主家的余粮也不经吃。看似不差钱的大型房企,也得放下身段四处找地。实力弱的中小型房企根本无法通过招拍挂获得土地。2016年融资渠道全面收紧,用金融杠杆以小博大撬动项目,这种玩法难以继续。大小房企将目光投向城市更新,意图通过旧改获得土地,获得项目。
梳理城市更新编年史,每一项规定、政策、条例的出台,都像煽动的蝴蝶翅膀,房企跟着揣摩、领悟,生怕漏掉重要信息。跟不上节奏的何止是开发商。旧改对象——被称为“权利主体”的广大小业主,历经每一轮期待与失落,渐渐地,大部分业主对旧改,不再抱有往日的热忱和信心。
一二十年前的旧房大部分没有电梯,也没有配套足够的车位。房屋建材和管网更是落后于时代。建房时采用的铁质下水管道,孔径小,天长日久生了锈,排水不畅。特别是在下雨天,顶楼业主家的屋顶跟着大雨遭殃。从里到外,这些房屋已迈入暮年,垂垂老矣。这些旧楼的业主,当年入住时还属壮年,身强力壮爬得动楼梯,现在的他们,每上下一次楼梯都是对身体的一次考验。退了休的他们,很难掏出巨资置业他处,从而搬出旧屋。这些老去的小区在深圳不算少数。它们的地理位置在开发之初还属边缘地带,随着城市发展,渐成核心的CBD区域,越是这样,小区内外部的对比愈加强烈。周边商业、地铁、学校、医院、公园、文化设施等配套设施堪称齐全。小区内部却是一副破败模样,墙体楼道年久失修,花草灌木被连根铲走,开辟成为停车场,原本顽强的草皮退化成沙地,下雨天泥泞四溅。楼道内疏通小水道的小广告贴了一层又一层。物业疏于管理,偷盗事件频发。老鼠蟑螂苍蝇蚊子,成群结伴大模大样出没于小区,在垃圾桶内旁若无人嗅探翻检。围墙内外,一边是华丽堂皇的一线城市风景,另一边则像落后的十八线乡镇。
在土地稀缺的深圳,房屋老去才愈加凸显土地的价值。四处找地的房企自然不会无视这类宝贵的、潜在的资源。不清楚其中的门道,总之开发商们就这么找上门来。恍惚间,与业主们就吃住一起打成一片了。筹备旧改的气氛必须要有。小区显眼处,红色横幅上或白或黄的字体,宣示破旧立新志在必得之决心,昭示开发商与业主心手相依之信念。旧改的赔付面积是道硬门槛,少了业主不干,多了嘛开发商觉得吃亏。为了迅速地把业主团结到自己这边儿来,各家开发商使出各种怀柔手段。借年节之际,A地产搞联欢、聚围餐、送红包、送电脑。B地产自然不能失了礼数,挨家挨户给业主送米送油。
深圳市城市更新办法自2009年12月颁布以来,其具体条文以及实施细则,已经多次修改。业主们研究起相关条款也是劲头十足,各种专业术语张口就来。计算赔付面积,公摊、建面、片区新房价钱、房价走势……统统打包成自己的赔付预期。商业楼盘旧改,每个程序都要求严格。在项目申报的前期流程——旧改意愿征集中,业主患得患失心态复杂,既盼望快点改,又担心改不动或改不好,导致自己利益受损。随着旧改难度一再增大,旧改就像楼梯上那只始终落不下来的鞋子……有意向的开发商雄心壮志而来,过不了多久,满鼻子灰撤走。有些旧楼从传出旧改风声,几年、十几年过去,依然屹立不倒。
寸土寸金的深圳,土地是无比稀缺的资源,利益当前,哪有这许多你情我愿?旧改的难点,纷繁复杂。关乎利益各方的姿态、心态,甚至关乎具体的时态;或许只因一个偶然——就像轻轻煽动的蝴蝶翅膀,搅动的却是整个旧改的生态。（原标题：马虹玫:旧改风烟）
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