银行：现在谁给刚需放贷，谁就是傻子！
近年来，随着房地产的清理力度不断加大，投资客的比例正逐步降低，刚需的比例逐步扩大。
刚需买房，特别是那些首套房且没有任何贷款记录的购房者应该被予以照顾，而在之前，的确是这样操作的，各地银行通常都有8折或者85折的贷款优惠，但近半年来，刚需买房已经没有任何优势可言。换句话说，现在买房不仅在房价上要吃亏，更得在月供上吃亏。银行层面的理由好像也很充分，我吸收的存款本身成本就比较高，你不能让我贴息给你贷款吧，哪有银行家是这么放贷的？
这里面的原因很多，我认为其中一个很重要的原因是资金被挡在国内了。这个其实也没办法，不挡住更麻烦，但是挡在国内就得给点甜头啊，甜头哪里来，最明显的是债市收益越来越高，大家买了房子，存款不够，即使有点结余的也都买了理财产品，银行只能找些理财产品借钱，现在普遍在4%左右，这些钱很多银行争，所以收益越来越高，但这点钱还不够，银行还得找央行借，央行给的钱也不便宜，最后就找同行借，同行借的成本更高了。一来二去，银行的整体吸储成本就高了，首套房还给优惠，银行也不想当冤大头，什么为了楼市都是假的，其实都是银行基于自身利润考虑的。
你要说银行不愿意给购房者放贷，那就是扯淡了，这段时间以来，不少热门城市的购房者通过抵押房子获得银行贷款，这些钱最终流向了哪里？我不说大家也能感受到，全都是外围的这些小城市，比如沧州、唐山、烟台等地。以抵押房产申请消费贷的名义，最终还是买成了房子。银行对这事心知肚明，但他们仍然愿意这么干，因为消费贷的利润更高，是4.9%的1.2—1.3倍。
有银行信贷口的就曾这样直言不讳：“现在给刚需放贷，是放多少亏多少，谁给他们贷款谁就是傻子”。
作为开发商，当然也是不待见刚需的。
我最近听到的一个故事，就明显让刚需着实尴尬的一回。事情是这样的，我的一个哥们打算在北京外围的某个县城买套房子，真真正正打算过双城生活的，兴冲冲地跑到售楼处，但在售的楼盘实在是少得可怜，好不容易找到一个在排卡阶段的项目，但门槛高的实在有点吓人：验资200万，排卡需承诺二选一：买车位或签精装修合同。
且不谈200万的验资门槛，这一条就已经杀死了所有刚需，买车位和签精装修合同也都是要花十万至几十万的。本来首付就不多，还得额外掏这么多钱，还怎么买房呢？
开发商的底气也很足，原因很简单，现在是供应断层阶段，老房子卖完了，新房子上市还需要等待时间，而且不见得比现在的便宜。
对于刚需来说，这个楼市实在无解，都说楼市降温了，但落实到购房体验上，还是天壤之别。
中介对刚需到底是什么态度
中介对刚需倒不是排斥，只是没有多少刚需买房了。核心城市中，从未买房的刚需，现在买不起，那些换房的也算刚需，但他们现在基本上都不换了，一换就是要准备8成首付，太不划算。
没有交易，中介现在在干嘛呢，据我们了解，不少中介开始为新房导流，而且不是本地的新房项目，二是周边城市的新房项目，说是周边，其实都还不算近。笔者最近就接到不少中介的电话，推销的房子都变了，全都不在北京，而且他们知道你手里有房，直接开问你有没有兴趣再买一套。
这说明了什么， 现在行情太差，虽然成交量下来了，但市场没有明显松动，需求只是转移至外围更舒服的地方去了，这些地方房子不贵，还有利润空间。中介现在重心在这里了。
话又说回来，房地产现在面临新一轮悖论：
给刚需贷款的好处十分明显，这是一种长远考虑，他们一旦买房，就会成为楼市的定海神针，但从实际情况来看，刚需实际上是被抛弃的一群人，支付能力差，没有多少资产可抵押，利率又是死的，银行没啥积极性。
但刚需长期拿不到贷款，银行支持那些多套房的购房者，其结果必然导致房子越来越贵，而且速度越来越快，势必会招致新的调整大招，到时候楼市压力更大。要么不救，让它崩掉，要么救，让它上天，这两种结构都不是我们想要的，但很显然，现在各方都在朝着这个危险的方向走，特别是银行。
房贷等了几个月还没放？很正常！
01
大概因为我是银行记者出身的关系，朋友同学远亲近邻，一到要办房贷了，总是要打电话给我。今年以来我接到的最多的诉求，就是问我能不能去银行那里问问、探探、催催，这房贷怎么这么久还没放下来啊，能不能快点儿放啊？
催办者的苦水，那是各种各样。
要遇到二手房交易，那房贷下不来急死人。这还过户不过户？不过户是一天一个价了，过户了，房贷生死未卜上家要愁坏了，尤其是遇到上家急等着钱用，尤其是上家等着这钱当他的首付去，他再要买一套改善型住房的，那一拖拖人家半年，真是要死要活的，这头自己的房子出手了，那头想入手的房子房价都涨上天了没办法买。我就见过上家因此，干脆找点茬把下家都给起诉了的案例。
即便是遇到买一手房的，不少买家也担心银行拖了这么久会不会有什么变化，有的还就因为这房贷问题，在违约责任有无的认定之间劳神劳心。
前两天我正好跟着一群银行的人到外地采访，半路接了个电话：“天啊我的房贷都等了3个月了！3个月了！这贷款还放不放了啊？打电话问过去也不解释为什么，就说叫我继续等。你帮我想想办法吧。”（此外他还抱怨了贷审。从审贷款环节就已经慢了。以前几天搞定的事儿，轮到他，拖了三个礼拜。）
我旁边正好有一个做个金的银行人士在。大概是因为讲电话的朋友嗓门太大的关系，我一挂掉电话，旁边这位就冷冷嘟囔了一句：“才3个月急什么，现在等半年都是大有可能。”
02
为了忠人之托，我好歹还是替我这个朋友，去他办贷款的那家股份制银行那里问了问情况。结果发现，他的房贷，的确是还有得好等，在他前面还有两批的贷款要放。
银行那里，是按照房产抵押的他项权证办理的时间先后，给贷款排了批次顺序。我问，那放完所谓的“一批”要多久，对方答，说不准，一般一个月，但如果放着到一半额度又吃紧了，那就要再往后拖延，前面一批的最后几名，也许就被拖到下一批次里。
说来说去，无非就是“额度紧”。
从去年底就开始紧，去年额度没了就拖到今年头。所谓“贷款放年头、存款冲年尾”，好歹一年年头额度还是松那么点儿的。可惜去年底堆积过来的等贷户一消化，有占了一大块额度，后面的，就又开始逐批次往后挤压了。
那是什么决定着额度呢？大的框架是，各支行上有分行，各分行上有总行政策；更重要的是国家政策导向，是托楼市还是抑泡沫，在这个导向背后，是央行和银监对各家行信贷投向虎视眈眈的眼睛。
03
粗的讲完讲细的了。本期“愉见财经”带你知己知彼，从银行的“计财”（计划财务）逻辑出发，了解房贷的松紧都是为哪般？
我们以为简简单单一个房贷，在银行的逻辑里，头顶三顶帽子——
在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；在头寸期限上，房贷是“（中）长期贷款”；在投向分类上，个人房贷亦归于“房地产类贷款”。
帽子一：
首先，个人房贷作为“房地产类贷款”，银行是要讲究“风控逻辑”的。
在这里的第一条风控逻辑，恐怕就是政策面。国家政策的支持与否，既影响了未来楼市升温降温的预期（楼市升降温也影响着银行房贷“抵押物”的价格），也一定程度影响了银行的信贷投放方向决策。毕竟谁都不想当因放贷过猛而枪打的出头鸟。（不信各位可以关注一下各地银监局定期在官网挂出的行政处罚令，自从房地产去杠杆挤泡沫的指挥棒一落，各地监管对房地产类贷款的违规处罚明显增多。）
因此，一家银行，在总行层面，每年划给房地产类贷款的额度是多少，是有一个总量控制的。然后这个总量再切割给各个分行。因此这些贷款可不是我们想象的：银行有钱，想放多少就放多少。
剔除政策面不考虑，银行还有出于自身经营要考虑的一套风控逻辑：就是要看资产质量。这一点恰恰也是我在采访中遇到的最显分歧的问题。
如果从已有数据出发，那个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从去年年报来看，绝大多数上市银行的个人房贷不良率都是0.5%以下的，房贷基数大的大行们不良率都不到0.3%。比起全行业（银监会2016年4季度数据）1.74%的不良率，低好多。
这也是为什么，在去年所谓“资产荒”、银行找不到好的贷款企业的时候，把大量额度都挪去了房贷上头。具体分析请见“愉见财经”去年的年度力作《谁是“房贷王”？》
可是，风险毕竟不能只是静态地看。风险是具有滞后性的。
假设某日房价上涨速度被拖缓或是停止上涨，又或是某地房价开始下跌的话，那么在银行的话语体系里，房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”，也意味着高杠杆的炒房者或将开始违约。类似于温州地区曾经出现过的“弃房”现象就是警钟。
因此，银行是讲求信贷结构的。信贷投向是不能过于集中的。否则就会隐匿某种系统性风险。
除了抵押物价值有变化的风险，有资产处置经验的银行人士向“愉见财经”解释过后续抵押物拍卖过程中的严重损耗。从目前经验来看，房贷坏账后房产进入拍卖程序，往往第一次拍卖、甚至第二次拍卖都会流标。“流标后，第二次拍就要打8折卖，第三次再打8折。”
而这还没有算进另两个“猫腻”。第一个“猫腻”是在一些监管不严的地方，房产在申请贷款时，会出现一些买通评估方使估值虚高的情况，在此基础上算出的抵押率必然是不合适的；第二个“猫腻”是一旦楼市向好，就会有一些非房贷名义的贷款，比如消费贷等，实际资金用途也是购房。这两样，都一定程度扩大了房贷风险。
虽然我也知道，在现在这种楼市高温天里说风险，很多人是听不进的。但银行有银行的脑袋，他们虽然也会为了顶起资产规模和利润而一窝蜂放房贷，但同时也该懂得未雨绸缪。
帽子二：
其次，个人房贷作为“零售贷款”，银行是要讲究“资金定价逻辑”的。
说人话，银行也是要赚钱的。
你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是他“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”？问题就出在了额度上。
他的额度哪里来？说白了就像“拍卖”一样，总行每年放出零售条线的额度大盘子，各个分行进行出价，出价高的得到更多额度。其中“价格决定论”显而易见。
顺着这一资金定价逻辑，有3个银行不愿告诉你的秘密，你在贷款时必须心里有数。
第一个秘密，是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价，会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生——
比你原本该排在哪里更重要的是，第一，你是不是这家银行本身的高净值、理财VIP，换句话说，你这个客户本身给银行创造了多少利润；第二，如果是一手房，那么这个楼盘的开发商是不是这家银行的贷款客户，也得看；第三，就是你愿意接受上浮多少的房贷利率。
稀缺的额度资源，往往被出价（或隐性创利）高者得。
第二个秘密，是“递延效应”。刚刚前头我们已经降到了“年尾贷款难、年头贷款易”的逻辑了，因为从收益角度考量，银行会把稍多的贷款资源放去年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺，零售额度亦不例外。
第三个秘密，是有些朋友在抱怨的，银行房贷已经悄然开始涨价了。比如在上海，虽然银行会口头上告诉你首套房9折利率还是在，但实际上能拿到的人已经变少了，很多银行最低其实已经是95折或是基准了。比如在北京，有些银行实际批出的二套房贷利率，已经悄然从基准到了上浮20%。
对于这个秘密，我想告诉你银行的算盘，他们有他们想维系利差的无奈。从行业来看，在负债端，利率市场化的逐步深化、加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”，银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。坦白说，要不是去年其它部类的贷款越来越难放，银行们才不至于做那么多房贷，因为做房贷赚头是很少的。
我们知道去年银行的那些高成本负债（比如吸收金融同业的协议存款），价格是不低的，有的超过3.5%、有的超过4%吧？而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入我们算大数20%的不产生收益的存款准备金，由此，如果我们武断地盯着那些高成本负债来算（当然银行的综合负债成本没那么高），那实际的成本：4%÷0.8也就是5%，3.5%÷0.8也就是4.375%。拿着这一类的实际负债成本，在去看看放房贷中长期贷款基准利率也就4.9%，如果还打个9折变成4.441%，那银行简直在做义务劳动了。
这个秘密之下，银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求，你看以前对公贷款好放的时候，显然银行对于对公贷款、尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力，更多的头寸就可能被调整过去。
当然如果企业不景气，那个人房贷对银行而言，就变成了微利也是利、蚊子腿也是肉了。好歹，不良率低嘛！
帽子三：
最后，个人房贷作为“中长期贷款”，银行是要讲究“流动性管理逻辑”的。
银行经营需要通盘考虑，除了资金定价和贷种平衡的逻辑，计财还需要把控“流动性”问题，因此在贷款期限上，每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。
说人话。你可以把这想象成你自己理财，比如你有100块钱，可以用30元投长期国债、20元投5年期信托、剩下的一半投资股票一半存个活期，需要备足容易变现的资产来应对生活急需。银行也是这样控制期限平衡的，房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。
而零售贷款中长期资产的盘子，在去年银行放了那么多房贷之后，如果要从流动性角度掰掰手指头，那部分份额已经趋于饱和。
和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理，资产要分散在几个篮子里，就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票、或都拿去投黄金一样。而另一个尴尬的现实是，长期资产中流向房地产的集中度也过高了。
总结上面种种的：推力与拉力综合形成的张力，要银行现在还像去年那样敢敢放房贷，是不可能的了。