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上海二手房租真的下跌了吗？
今年以来，在上海面临租房或者换房的小伙伴应该能发现，上海二手房租金的价格下跌了，而且下跌的幅度还不小，近期路演过程中，大家也都会谈到上海租金的变化，经历了长达多年的上涨之后，上海房租是真的下跌了吗？
从官方统计数据来看，2016 年12 月份，上海房屋租赁指数环比下降0.13%，此次环比下跌是在上海房租连续增长90 个月以后首次出现下跌，上一次出现下跌还是在2008 年10 月至2009 年5 月，原因是大家众所周知的全球金融危机。
在这近8 年周期中，上海房屋租赁指数从1200 点左右增长至1939 点，涨幅超过60%。而从去年底以来的租金环比下跌不是季节性因素，今年1 月继续下跌，春节过后，由于常住外来人口返城、求职变化等需求叠加，租金出现了小幅上行，但上行趋势很弱。今年4 月份，上海房屋租赁指数为1935 点，再次下跌，比3 月份下降4%，环比下跌0.23%。从中原数据来看，4 月中原（上海）租金指数为238.2 点，环比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大，全市租金均价77.7 元/平方米/月，上海二手房租金下调的态势十分明显。
上海的租金涨幅在一线城市中一枝独秀，我们用中原二手住宅租金指数横向对比来看，2010 年初至今，上海房租增长92%，而北深广仅为51%、54%和55%。不过有趣的是，虽然房租涨幅迅猛，但是租金回报率近年来却持续下降，2017 年4 月租金回报率仅为1.56%，略高于北京深圳，低于广州。
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此轮上海房租下跌的原因在于哪些？
供给端：政策调整下的供给结构变化
上海二手房挂牌数量在2016 年底左右开始大幅逆转，挂牌数量从15 万套左右的低点迅速回升至17 年的20 万套以上，截至4 月份，挂牌数量已经接近30 万套，较低点接近翻倍。供给数量的大幅增加背后的原因我们认为主要在于：
1、上海房地产市场高压政策环境下，“转售为租”现象凸显。房价和房租有着紧密的联系，2015 年以来，由于房地产市场火热，导致相当比例房东将原本出租的房源出售，导致出租房源减少，这也是2015 年以来上海房租迅速上涨的主要原因。但是这点在2016 年开始逆转，由于16 年3 月份以及四季度的连续政策，导致上海二手房市场交易明显降温，交易周期延长，使得卖家要么选择适度降价销售，要么选择延长挂牌时间，而其中相当比例卖家选择在周期中由售转租，根据中原统计，“由售转租”占到去年政策调控以来挂牌增量的一成左右。
另一方面，2015 年至2016 年二手房交易创下新高，考虑交易环节的滞后性，这些房源中投资属性的房源也逐步在2016 年下半年开始进入市场，进一步强化了供给。
2、上海本地租赁房屋供给结构也发生变化，机构推动的长租公寓使得租赁市场竞争格局加剧。包括魔方公寓、青年汇、YOU+、链家自如等都在上海推出长租公寓产品，各家公司还在扩大规模的阶段，因此在增加供给的同时，也必然会在价格端带来压力。
需求端：上海人口控制下的需求减缓
需求层面，上海产业结构调整带来的新增就业下降，以及持续针对外来人口控制的政策也都使得人口流入速度趋缓：
人口控制下的外来人口导入变缓。2016 年8 月，上海公布的《上海市城市总体规划（2016-2040）（草案）》中规划到，至2020 年，将常住人口控制在2500 万人以内，至2040 年控制在2500 万人左右。2016 年末上海市常住人口为2419.7 万人，这意味着未来3-4 年内上海市常住人口的增长空间差不多只有80 万人。
想完成此目标，上海首先要做的是控制外来人口的导入节奏，例如，上海持续在进行的“五违四必”整治工作，2017 年明确22个市级地块，其中20 个地块与城乡中小河道综合整治相关，各区还确定了292 个区级地块和一批街镇级地块，预计全年拆除违法建筑将超5000 万平方米，使得过去多数低收入人群依赖的群租房面临彻底退出市场。
新增就业岗位数开始呈现下降趋势，且岗位结构以第三产业为主。据上海市统计局每年发布的统计公报，2011 年，上海新增岗位为64.16 万个，而2016 年已降至59.93 万个。2017 年一季度，上海新增岗位为16.73 万个，比去年同期下降0.88 万个。而且从新增就业岗位的结构来看，随着经济结构的转型升级，第三产业就业岗位不断增加。
上海统计局的统计年鉴数据显示，上海各行业总计从业人员从2013 年的1368.91 万人降至2015年的1361.51 万人。其中，第二产业从业人员为479.22 万人，到2015 年降至459.74 万人。第三产业则从839.04万人攀升至855.76 万人，两年间增加了16.62 万人。这意味着以前低端第二产业从业人员如果不能适应岗位要求的变化，可能就面临失业的困境，被迫流出上海。
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上海哪些区域租金下降更为明显？
从更加细分的结构来看，上海4月份的租金下跌主要呈现以下特点：中心城区要好于新兴城区，低端市场要好于中高端市场。
从区域来看，4 月上海14 个行政区中，虽然大部分城区都出现了房租下跌，但是中心城区表现要好于新兴城区，中原数据显示静安、虹口的房租环比依然保持增长。新兴城区中，闵行金虹桥、浦东金桥、唐镇、奉贤、嘉定环比跌幅都超过中心城区。新兴城区的租赁需求更多体现为合租需求，而在长租公寓等更有价格优势的产品下，面临更多的分流，导致租金让步幅度更大。
高中低端板块来看，据上海房屋租赁指数办公室的数据，2017 年4 月，高端市场租赁指数下跌0.27%，中端市场租赁指数下跌0.28%，低端市场租赁指数下跌0.16%。在普陀、宝山、闵行等多区大规模的拆违整治工作影响下，大量非合规租客被挤入低端市场，但租借房源仍以新兴城区价格低廉的一室户型为主，导致大量需求支撑房租。这点其实也印证了之前强调的，人口控制对于租房市场产生的需求结构的影响。
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怎么看待上海房租和房价的联动关系？
相对于二手房的买卖交易中存在的货币效应或者投资属性，二手房租金的价格能够更加市场化地体现一个城市的“基本面”：包括收入水平、物价水平、出租市场的供需关系。但是不能否认，二手房交易环节市场的变化会对租赁市场产生联动效应。
这主要体现在，在住宅交易市场火热的时候，会导致更多二手租赁房源由租转售，导致供给减少，进而提升房租，反之亦然。尤其2015 年以来上海市场改善性需求爆发，带动大量房东通过出售原有出租房源，以置换更大房屋，从而导致出租房源减少，这种正向反馈的效应不仅仅出现在过去几年的上海，北京、深圳、广州也都非常明显。如北京2014 年二手房交易量相对低迷，租金涨幅也持续收窄，而15 年之后，房租涨幅随着交易量的增长持续扩大。
因此从联动效应来看，我们不能简单以房价下跌带动房租下跌或者房租下跌带来房价下跌这个逻辑来推论，因为在一个以交易为主导的市场中，交易环节的定价并不能直接影响另一个租赁环节的市场定价，这也是为什么过去很多观点用租售比来评价市场屡屡失效的原因（近年来租售比不断创新低）。
但是我们同时也可以看到，交易环节的间接影响已经开始发生，上海二手房景气度的下降推动了租赁市场供应端的增长，同时二手房交易环节4 月价格也是近年来首次出现调整，我们预计这种交易和租赁的共振将在今年继续深化，同时也会在更多城市出现。