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小禾智库一直在讨论中产、富人的资产配置方式,什么样的资产设备最适合?但是发现:任何资产配置模式的前提必须是定位这个时代的财富模式,否则根本谈不上资产配置;而1998年-2017年这二十年的财富模式就是拿到产权证。
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如果让我们这代人重新来过,从1998年重新开始。
估计,几乎所有人都会做的一个事情就是尽一切可能多拿产权证,然后静等它升值。
那么,1998年到2017年,它大概涨了多少呢?
以北京为例,1998年北京的房子每平米基本在2000元以内,而北京现在的按照每平米6万元计算,则大约上涨了30倍。
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我们再看看M2的情况吧。
1998年我们的M2大约是10万亿,而2017年大约为155万亿,约增长了15倍,因此我们看到房地产上涨的速度比M2增加速度还快。
总体上,各地的房屋基本上在1998年-2017年间上涨了15倍以上,低于15倍的地区可能是永远的洼地,北京、上海、深圳等地区的则超过15倍,很可能达到30倍以上。
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因此,我们看到这二十年的财富转移之路,实际上是以产权证、银行储蓄为媒介的。
(1)同一地区的家庭,买F、没买的在进行财富转移;
(2)西部、东部的家庭进行财富转移;
(3)ZF、开发商和多购买房屋的家庭在进行财富转移。
这是我们看到的这二十年的财富转移大模式。
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首先是东、西部的财富转移。西部地区的货币转移到东部地区,大大加大东部地区的购屋者财富升值,这实际上是通过银行的储蓄流动来实现的。
我们可以看到:西部更多的家庭愿意进行储蓄。而东部土地市场热闹,更多的家庭愿意贷款。
其次,同一地区的家庭,购买者和没有购买者在进行财富转移,购屋者“用”没有购屋的家庭的存款进行自己的财富增值,媒介是房地产和银行。
最后,我们还应该看到:购屋的家庭和ZF之间存在着财富的转移,更多的财富最后通过土地升值被ZF给拿走,给开发商给拿走。
因此,我们可以看到东部和西部的财富越来越大,同一地区的家庭越来越以产权证的多少来衡量自己的财富,同时最后的财富最大赢家是ZF。
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前二十年的资产配置的单独秘方就是产权证,2017年以后呢?小禾智库一直在研究2017年以后的后房地产时代的资产配置方式,实质上是在寻找新的财富模式。
小禾智库对于2017年以后的资产或财富配置意见如下:
(1)对冲,这是我们推荐的方式。
(2)如何对冲呢?例如:一、二线城市的产权证+美元资产组合模式形成对冲方式。
(3)核心思路:就是高风险资产、低风险资产的组合模式。
(4)因为,2017年以后全球经济可能会发生剧烈的变化,很可能中国会出现新的经济环境、资产方式。
(5)因此,外部资产+国内资产、高、低风险资产的对冲组合模式可能是较好的资产配置方式。
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