房地产：远处传来杠杆断裂的声音

每一次经济乏力就搬出房地产这个救兵，群众对“越调越高”“房价永远涨”的预期就增强一次。伴随这种预期的增强，调控的效用就减弱，因为越来越少的人会相信调控力度不会持久，可以想象房价螺旋上升的速度会越来越快，最后积聚的风险也是不断增大，后面就只能不断加码调控的力度。

继去年国庆后今年三月各地再次集中出台调控政策，号称史上最严调控。按过去经验，房价似乎陷入越调越高的怪圈，新一轮的调控从限贷限购升级到限售，从房地产市场延伸至金融去杠杆，这次是否能打破这个怪圈？重拳下房价这匹脱缰的野马是否能被悬崖勒马？

▌一、无解的局？

去年国庆节各地就密集出台以往认房认贷的调控政策，但是即使在“房子不是拿来炒的，是拿来住的”讲话后房地产市场还是如脱缰野马一路狂奔，显示这次雷霆调控不如以前效果大，最终在今年只能继续加码调控，把传统的限贷限购升级到限售，再在金融市场掀起一场去杠杆的战役，凸显出了去杠杆力度空前。

为何调控越来越难？

回顾历史，房地产就像一个尿壶，需要的时候就拿出来用，不需要时就藏到床底下，在国内经济增长乏力时，出台刺激计划时总是配套松开房地产市场政策，比如2008年次贷危机各地政府一改过去调控房地产，反而采取救市的政策，挽救楼市的疲态，而到2015年在货币宽松环境下刺激房地产，房地产市场成交火爆，进而带动其他上下游产业，达到经济稳增长目的。

众所周知房地产在国内的经济中扮演非常重要角色。房地产除了自身能贡献第三产业增加值，对第二产业的建筑、水泥、家电等也有明显的拉动作用。根据平安证券按GDP的生产法的测算，2016年中国GDP规模744,127亿元，房地产行业本身对GDP增长的贡献率为11.7%，而房地产及相关行业对GDP增长的贡献率为35.7%。2016年房地产市场的火爆使得房地产对GDP贡献的占比也明显提升。

房地产行业拥有能带动产业链上下游多个行业发展的特性，是经济重要支柱产业之一，也是维稳经济的重要手段。

但是用房地产维稳是带有副作用的——政策对预期的调控效用越来越弱，只能依靠不断加码调控，甚至就像雄安，在三令五申后，最后还是用到抓人、封盘才把市场控制住。

每一次经济乏力就搬出房地产这个救兵，群众对“越调越高”“房价永远涨”的预期就增强一次，最后对“房价只有横盘-上涨这一种走势的认知”根深蒂固。这就像是在德州扑克中已经看穿了管理层的底牌——“绝不发生系统性风险”，那么任管理层怎么诈唬都没用。揣摩下购房者的心理应该是这样的：管理层不会让房价下跌到引发金融系统风险，甚至导致经济危机。政策只是一时将房地产市场冻结，而到经济乏力时，又会重新松开房地产，万一跌多了局势恶化，管理层也会出手救市。在过去十几年时间里这个认知一再被加深，已经变成“真理”，然后持着“大而不能倒”和“刚兑”的免死金牌，直接忽视风险不断放大杠杆购房。

伴随这种预期的增强，调控的效用就减弱，因为越来越少的人会相信调控力度不会持久，可以想象房价螺旋上升的速度会越来越快，最后积聚的风险也是不断增大，后面就只能不断加码调控的力度。

那么能不能消除这种心理预期？很难，人都是依靠自己的知识与认知并且也被之束缚的生活着的。中国房地产市场才发展二三十年，在有限的生活经验的认知里房价只有涨，就像在没有看到黑天鹅之前，都认为只有白天鹅。这样看就像一只蚂蚁走在一条莫比乌斯带上，似乎是无解的。

心疼央妈和管理层，遇到这样的难题，而且今时的金融经济环境又日渐复杂，受到的掣肘增多，腾挪的空间越来越小，维持“既要…又要…”的平衡难度越来越高。

▌二、史上最严调控

此番调控被称为史上最严，从需求端到供给端，再到金融去杠杆，海陆空全方位压制房地产市场，显示出了管理层调控的决心。

1、需求端和供给端：由限购限贷升级到限售

从去年国庆至今，超过50个城市或地区实行限购限贷调控，限购限贷是以往常用的调控手段，而包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南等超过18个城市或地区还实施限售，也就是在一定的期限内禁止购房者出售。限售成为新一轮调控的杀手锏。

限售从对买房人的限制升级到对卖房人的限制，从交易环节的约束延伸到持有环节，将“房子不是拿来炒的，是拿来住的”具体化。实际情况中很难去界定买房人购房的目的是炒还是住，直接限制出售阻止短期变现获利不失为简单粗暴且有效的方法，相当于把已经投入到楼市中的资金锁住，购房者资金风险也随之增加，能减少投机资金进入房地产。理论上，限购加上限售的政策可以抑制短期炒作、防止市场的投机行为，让住房回归居住本质，相信在目前的政策环境下应该会有更多的城市跟进限售政策。

此外在供给端还配套增加土地供应的措施。多个重点城市都上调了土地供应面积，以北京为例，明显上调供应计划。4月25日下午，北京土地市场一次性拍出三宗地，显示北京正在加速增加自住房土地市场供应。

2、货币环境转为中性

自从各国央行的央行美联储开始停止宽松，启动加息周期后，中国货币政策也由适度宽松转向中性。市场实际利率开始上升，比如十年期国债收益率在2016年底就开始上升。意味着社会资金成本都在上涨，且还有进一步收紧的预期。

银行也不断取消房贷的利率折扣，最新的数据显示全国首套房平均贷款利率4.52%，已连续4个月上升。另据统计，4月份在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。首套房贷利率的上升将意味着购房后将需要支付更多的首付金额以及承担更多的贷款利息支出，这增加投机需求购房者的成本，减少投机需求。

3、中国式缩表——委外赎回

委外即委托投资，指委托方将资金委托给外部机构（管理方）主动管理的投资业务，主要是银行将自有资金和理财资金委托给券商、保险、信托等进行投资。在2016年“资产荒”的背景下，受托机构只能通过加杠杆、期限错配等方式实现第二次套利，委外成为诱发杠杆高企的重要资金来源。

据估计，银行“委外业务”的规模在2015年末就可能已经达到16.7万亿，其中银行理财的委外规模5.17万亿，银行非理财的委外业务规模为11.52万亿元。而大部分委外资金流向债券，根据广发证券的研究，委外流向可以参考理财资金的配置，债券和货币市场工具、非标投资、现金和银行存款，三者占据理财投资的90%规模，其中债券和货币市场工具占理财资产配置比重的40%~50%。而债券、非标等资金必然会流入房地产。

3 月底以来，银监会密集出台监管文件，包括纲领性质的 4-7号文件，也包括针对特定领域问题的专向治理文件45号、46号和53号文，预示着金融强监管走进现实。叠加表外理财纳入广义信贷MPA考核，可能促使银行赎回委外和收缩表外理财，这都意味着收回流动性，而作为资金需求方的房地产最后必然也会受到流动性回收影响。

▌三、影响几何？

先看下首季销售情况，1-3 月商品房销售面积累计同比增长19.50%，增速较1-2月下滑5.60 个百分点。自实行新一轮的调控以来，3月商品房销售面积同比仍然保持增长14.67%，但增速较2月回落了10.43个百分点，主要是受高基数影响，从销售数据看仍保持增长，但增速开始回落。

且因为楼市“因城施策”调控，销售的结构已经分化，一二线城市量价明显回落，而三四线城市则保持良好增长，但是，三四线城市受投机性资金追捧应该会逐渐递减，因为三四线的有足够的供给，且一旦涨势过快也会面临调控风险，三四线房价波动肯定大于一二线，意味着投机资金的风险更大。也就是说，后续整体的销售情况大概率是压力越来越大。

另外从房地产开发投资数据看，今年首季仍保持惯性的增长。根据长江证券研究，从历史经验来看，地产调控政策对房地产投资的影响时滞大致在3-5个季度，也就是说去年10月初集中出台的地产调控政策在今年年中到今年年底将对房地产投资产生实质性的负面影响，房地产投资将逐步下降，而加上今年3月新一轮的调控，后续影响将持续到明年。

而至于委外赎回一般会先赎回流动性好的，比如券商、基金等渠道产品，而传导到下游的房地产也有一定时滞，再者随着债券到期也不再有新的委外资金流入。

也就是说真正的影响还在后边，同时反过来，压制房地产对经济增长负面影响也将越来越大，届时又要面临是否搬房地产这个救兵的难题。但是从升级到限售，金融去杠杆看，这一次管理层的拥有更大的决心。

值得注意的是，2017年3月5日李克强作2017年政府工作报告，指出2017年GDP目标下调到6.5%左右，是GDP目标的首次“主动下调”，或者也是为去杠杆和房地产调控主动争取更多空间，这一点也体现了管理层调控的决心。

再看到2017年一季度中国GDP同比增长居然好于市场预期达到6.9%，但是配套的新闻却是“我国罕见地出现了1551亿元财政赤字”，这也就不难理解了，货币收紧只能财政宽松了。

那么届时调控是不是能坚持到底，打破房地产怪圈，这个问题就不知道了，可以准备好板凳和瓜子等着看。但是不难猜到的是调控过程将是漫长的，可能进两步退一步，而那些肆意加杠杆的购房者和开发商大概率会撑不下去，仿佛可以听到远处已经传来杠杆断裂的声音。

二、房价大变天，这些人要遭殃

财爷财经综合  （文章来自温克坚、正和岛）

随着房地产市场调控政策的不断出台和加码，京沪深等一线热点城市房价都出现了松动迹象。一系列的市场信号表明，中国楼市的天已经变了，中国房价只涨不跌的神话或将被打破。

那么房价的拐点到底在哪里？富人都在抛售房产，此时买房会不会成为接盘侠？中国楼市的那些惨痛血泪史，不可置若罔闻！

一系列的信号表明，一线热点城市楼市出现松动迹象了。

链家研究院数据显示：北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%。

不仅如此，深圳的房价也开始下降。房天下数据研究中心4月27日发布的报告显示，4月17日—4月23日深圳新房成交量增价跌，成交均价为每平方米49911元，跌破“5万元”大关。

在调控政策的持续作用下，上海房地产市场快速上升的势头也有所缓和。数据显示，新建商品住宅价格环比2月下跌了0.1个百分点。

从基本面看，中国房地产也出现了四大变局：

一是供求关系逆转。在人均居住面积已经超过30平米，户均拥有住房超过1.5套的情况下，除了极个别的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡，以北上广深为代表的大城市已经进入真正的存量房市场。

二是经济和货币周期逆转。过去18年中国房地产的周期和中国经济搞增长的周期重叠发挥效应，中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房价的快速上涨和泡沫的累积，这在很多国家都是如此，但是，这个周期在终结。

三是人口周期的逆转。中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口绝对下降的转折点会到来，80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结，未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量。

四是国际资本流入的逆转。随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入中国。

这四大变局意味着，不管今年是否出台严厉的房地产调控政策，房地产的逻辑都已经出现了剧烈的变化。在这种情况下，对于市场可能出现的突发巨变必须要有心理准备。

况且，在这种情况下，房地产市场迎来了真正“史上最严”的调控。而且，除了各种手段无所不用其极，限购限贷限售限离限价。更重要的是，今年3月份以来的调控风暴的目的已经变得非常简单粗暴：那就是，不准涨！

一些可以预见的场景包括：房地产泡沫破裂导致楼市和土地等抵押物贬值，信贷收缩，银行资产质量恶化，引发大量企业破产倒闭，失业率上升。房地产泡沫破裂导致居民资产大幅度缩水，负财富效应显现，房地产泡沫破裂导致地方财政收入下降，官僚体系内部摩擦增加……

当然，房地产泡沫破裂本身也是市场机制的一次强制性矫正，大量错配的资源得到失败，也会给经济体带来一些利好，比如房地产价格下降有利于满足中低端收入人群购房需求，房租下降也会降低商业成本，有利于恢复商业活跃度。不过房地产泡沫破裂带来的冲击往往是急风骤雨式的，而楼市价格下降带来的好处则是缓慢而长期的，因此短时期之内社会痛苦指数肯定大大上升。

不过这种描述对听惯了楼市泡沫破裂的威胁但屡屡见证房价不断上涨的人群而言，已经缺乏打动力，即使他们已经身处险境，但总有驱之不去的侥幸心理，他们或者拒绝相信楼市泡沫真的会破裂，或者认为自己能在泡沫破裂之前成功退出，天际线上弥漫的凶险信号，仿佛是为别人准备的，而不是他们即将要面对的灾难。

太阳底下没有新鲜事，人类历史已经记录了多次房地产泡沫破裂之后的悲惨景象，不过由于社会结构和政治制度的不同，房地产泡沫破裂带来的冲击表现可谓大相径庭，通过国别比较或许有助于我们更深刻的理解这种差异化图景，并在即将到来的中国楼市泡沫破裂中，看清楚自身所处的位置，做出必要的风险防范。

中国房地产泡沫破裂，将给处在不同社会阶层的人群带来什么样的冲击？

根据公开数据，可以分析下中国的社会结构，目前有超过3亿人口可以被粗略的归类为中产阶级，这些群体大多数在一二三线城市中拥有一套或以上的住房，住房是他们家庭财富构成的主要部分，房地产在财富占比中比很多国家要高。这一方面是因为更高的房价，另外一方面，由于房地产持续的赚钱效应，以及一般意义上的资产荒的存在，房地产成为很多高净值家庭主要的投资标的，拥有三五套甚至十来套房子的家庭大有人在，而很多风险偏好形的投资者甚至通过债务杠杆增加房地产投资。这点在以前的温州炒房团就特别明显。

根据瑞信发布的2015全球财富报告，中国中产阶层的财富在房产上的配置比例过重，高达79.5%，而金融资产占比过低，仅有10.8%。根据这些数据，楼市泡沫的破裂将会直接导致家庭资产的大幅度缩水，对那些高杠杆投资群体带来灾难性的打击……

楼市泡沫是不公正体制的造物，而泡沫破裂的后果则更加不公平，所有人都是受害者，但有些人将被伤害得更深。从楼市的价格狂飙上，中国中产阶层获得了财富增长的幻觉，但其中大部分并没有机会充分变现，楼市泡沫破裂将会把他们的财富幻觉打回原形。作为一个社会的中坚群体，他们已经成为经济周期的潜在猎物。