五、基金型信托模式
这种模式也称房地产信托基金，应该是现在最火的，因为信托与基金具有天然的联系，例如资金型信托本身就是基金。房地产信托基金的基本形式是股权投资信托计划，即信托资金以股权投资形式入股项目公司成为股东、或与房地产开发商合资成立有限合伙企业成为合伙人等。该模式比较灵活，如期限可以长短搭配，收益可以分档、分层也可以分段，还可设置封闭期-开放期或申购与赎回制度等。
此外，根据现实需求，在信托+有限合伙之外，可能还有多种组合，如信托+信托，信托+有限合伙+公司等等其它模式，这些都充分利用了信托制度和有限合伙制度的灵活性等优势。而且也可以在信托合同、合伙协议、税务优化、利益分享、团队激励、项目管理、监管合规等方面灵活调整设计，还可以像基金一样采取分期滚动发行等形式。
六、混合型信托模式
将贷款、股权、权益型三种模式组合在一起使用，如股权投资+贷款、股权投资+权益投资、股权 投资+财产权信托等等，期限配置等方面均比较灵活。 一般采取的风险控制措施同前文的股权模式，即通过委派董事或财务经理、股权质押、资产质押、第三方保证等方式完成。
混合型信托模式实际贷款型、股权投资性股权质押型模式两种或三种组合实现房产企业融资角度讲目前我操作信托计划少混合型信托模式混合型信托股权贷款进行组合运用具强操作性能满足融资同需求。
目前，主管部门房产信托发展对贷款型信托模式限制，鼓励股权类、权益类或混合型信托发展。从发展趋势看，适应家政策断变化房产企业应减少贷款型信托模式应用更采用直接融资形式根据企业具体情况选择股权投资型或股权质押型或受益权信托等模式。
七、房地产信托的发展趋势
2017年房地产企业的资金需求比较强烈,融资渠道主要依赖于信托,因此推动了信托资金投向房地产领域。
房地产信托一直在争议中前行。一方面,房地产信托在去年实现逆势增长,另一方面,围绕房地产信托违规处罚的案例也逐步增多。
进入2017年以来,违规开展房地产信托业务更被列入信托公司现场检查要点。去年5月份,北方信托因“违规发放房地产贷款”被天津银监局罚款20万元;无独有偶,昆仑信托亦在去年10月份因“违规向房地产开发企业发放流动资金信托贷款”被宁波银监局罚款20万元。
并且,去年对房地产信托的严查甚至蔓延到其他金融机构。2017年4月份,招商银行上海分行被上海银监局处以420余万元的罚款,违法违规事实是“该行以‘投资资产管理计划发放信托贷款’为通道,向某投资管理有限公司放款,部分资金用于支付土地出让金”。
在去年12月底,银监会发布的《关于规范银信类业务的通知》中规定：不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。
2018年，房企将面临融资难、融资贵的窘境，同时，随着市场整体下滑，房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。这意味着，今年大部分房企将面临资金荒，加上自身的债务压力，房企资金链安全面临较大压力。
另外银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限,信托成为房地产企业的重要融资渠道,预计2018年房地产信托融资成本将维持高位。
在压缩通道的行业发展大环境下,2018年房地产信托的机遇为何?
业内人士认为：房地产信托将围绕真实的股权投资、商业地产投资、标准化融资等三个方向转型。
一：将开展真实的房地产股权投资。
信托公司开展真实的房地产股权投资,一般联合一定区域市场的主流开发商,重视项目所在区位和合作伙伴的操盘能力,深度介入项目开发,获取固定收益和项目分红。在风险控制上,信托公司控制项目公司或者拥有重大事项的一票否决权,对项目开发进行现场资金监管。
二：要开展商业地产投资。
随着一线城市房地产进入存量时代,信托公司重视存量物业的升级改造机会。信托公司设立私募不动产投资基金,收购商场、办公楼、长租公寓等物业,通过对物业进行升级改造,在较短时间内提升物业租金。在持有物业并运营一段时间再通过整栋转让,或者通过发起REITs实现退出。商业地产投资所需专业能力很高,信托公司一般设立专业子公司或专门业务团队开展此类业务。
三：探索标准化融资。
针对传统房地产信托融资成本较高、期限较短的劣势,信托公司开发标准化融资产品,包括物业收费权、购房尾款资产证券化业务,发行ABS或者ABN,对接资本市场,提高融资期限,降低融资成本,为房企提供延伸服务,拓展信托公司与大型优质房地产企业合作的空间。
由于银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限,信托成为房地产企业的重要融资渠道。2018年,信托将依旧是房地产企业重要的融资渠道,房地产信托继续是信托的重要业务方向。获取更多财经资讯，请随时关注财经365网站。