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楼市新风向 结构性行情能遍地开花?

2019-04-01 08:43  来源:财经365自媒体综合 作者:吕青 本篇文章有字,看完大约需要 分钟的时间

来源:财经365自媒体综合

财经365(www.caijing365.com)讯:2019年3月,房地产企业竟成了阳春里最娇艳的那朵花!据中原地产数据,今年3月以来,房地产企业的融资规模已经接近3000亿元,日均融资规模超过百亿。其中,最近几天的融资动作尤为密集,日均融资规模接近200亿。

3000亿,什么概念?今年1月,趁融资闸门开启,房地产企业曾经单月刷出2100亿的好成绩,创2017年以来新高!3000亿,比1月份刚创造的新纪录足足多出近50%,再创3年新高!3月份,房地产企业不但融到了天量资金,而且融资成本还节节下坠。21世纪经济报道,3月份房企的融资成本基本告别两位数,主流房企的境外融资成本在6%-8%之间,境内发债成本多在5%以内。部分企业甚至已经降到了4%。

3月22日,金茂酒店完成发行6亿元超短期融资券,年利率3.47%。

3月26日,世茂股份发行2019年第一期10亿元短期融资券,票面利率3.67%。

3月27日,华远地产2019年度第一期短期融资券发行完成,规模5亿元,发行利率3.94%……

万得数据显示,2014年至今,房地产企业整体发债成本最低的时候是在2015年和2016年,融资利率平均为5.25%和5.37%。

2019年,截至目前,主流房地产企业的发债成本已经跌破5%,便宜的甚至已经跌破4%,考虑到未来很有可能降准甚至降息,所以房地产企业的融资成本可能进一步走低。火爆的抢购直接引发土地平均溢价率创2018年第24周以来新高。

据南京楼市消息,3月29日,南京楼市迎来年后第一拍。一块位于迈皋桥的纯住宅土地开拍仅2分钟就收到15轮报价,最终经过120个轮次地白热化争夺,楼面价突破2万元,才由新希望摘走。

第一阳就是前面提到的融资阳;第二阳是楼市成交量阳,在本周四(3月28日)的文章里我们也提到过,3月以来尤其最近几周主要一二线城市的成交量回升明显,以北京为例3月17日到24日这周成交量环比增长126.2%;这第三阳并不直接来自楼市,而是来自“竞争对手”股市。万得的数据显示,一月份A股大涨,按照行业划分,房地产企业竟然排在全行业第四名!

房地产市场

房地产行业整体大涨,其实本身说明,市场对于行业的预期发生了比较明显的变化,起码对比2018年一致性的悲观预期来看,2019年预期确实有所好转。尽管房地产企业融资闸门确实开启了,但是这和房企还债的时间点是相匹配的。据机构统计,3月份是各房企到期债务最高的一个月份。

3月份最高,1月份次高,所以这两个月房地产企业才能够融到这么多钱。而2月份,房地产企业融资额环比1月份大幅下跌,也和2月份还债相比于1月和3月少很多有重大关系。从净融资额,更能够体现融资和债务之间的关系。2019年前三个月房企发债规模虽然明显大幅高于2018年同期,但其净融资额并没有明显提升,不到400亿元。且单就3月份来说,净融资额几乎为零,甚至还不如2月份的净融资水平。

所以,基本上,别看房地产企业融资屡创天量,但打开米缸一开,米其实没多多少。根据净融资量来分析,实际上房地产企业融资几乎是踩着还债的步点和节奏来,为什么这样呢?原因如下:

从管理层的口径来看,房地产行业目前被看做是金融系统里最容易出现风险的地方。在央行的双支柱调控框架里,房地产更是被特殊照顾,破天荒地引入进了宏观审慎政策中。去年三季度在货币政策执行报告里,央行还特别指出,评判金融周期最核心的两个指标是广义信贷和房地产价格。

房地产行业这么备受央行关注,主要是因为银行和房地产市场的关系太过紧密。常言道,房地产企业其实是给银行打工的,一旦房地产行业,房地产企业用什么问题,最终肯定会传导到银行系统内部,最终引发一系列的麻烦。所以,给房地产企业一条活路,实际上也是给银行,乃至金融体系一个安全垫。不过,讲真,房地产企业这口气缓过来,叠加目前的楼市行情,还引发了另外一个结果,那就是买方市场开始向卖方市场过渡。21世纪经济报道记者的调查显示,此前卖力卖房,大打折扣牌的开发商,口气开始硬气起来,尤其热点一二线城市,优惠开始取消。

二手房市场上,也出现买方和卖方的角色转换。贝壳大数据的结果显示,今年2月,市场的议价空间还有4%左右。然而到了3月,深圳、北京等地的业主已经明显表态,不接受议价。且个别业主要求,看房者先交定金之后,再约谈。当然,这种局面更多的集中在一二线等热点城市,并不包含三四线等非热点地区,这一点要明确。说回房地产企业的困难,尽管2019年3月份这道坎暂时过去了,但2020年、2021年,将会有更大的困难等着他们。

据统计,2019年房地产行业需偿还债券规模为4994.5亿元,到2020年,这一规模将上涨至6513.4亿元,并于2021年接近万亿元。最后还是老生常谈一个观点,对楼市的判断很明确,一二线城市回暖,三四线城市依然前景黯淡。结构性行情很难升华到遍地开花。更多股票资讯请关注财经365官网!

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