财经365（www.caijing365.com）讯：原以为2019年楼市金三银四凉了，没成想楼市就像野草，进入三月之后，春风吹又生！继3月初杭州等地出现万人摇号买房的盛况之后，3月21日、22日，“万人摇”在南京再度上演！南京河西的2个楼盘公开摇号，共有7766人参加购房摇号，中签率分别约为 6%和 7.8%。
3月份的楼市，最有意思的现象就是热点扎堆在一二线！以北京为例，继2月份房价止跌回升之后，进入3月份北京市二手房网签量连续4周上涨。3月18日，网签量更是突破1000套。根据链家旗下贝壳研究院的数据，2019年3月份北京楼市相较于2018年回升明显，成交量明显放大！
无独有偶，深圳楼市3月份也持续走高。中房数据研究院数据显示，深圳楼市继续回暖，2019年第十一周（3月18日至22日）相对于上一周，成交量环比增长12.5%。二线城市里，杭州3月18日至22日成交量环比大增28%，大连同期环比上涨52.4%；重庆方面，根据克而瑞重庆机构数据统计，上周（3.11-3.17）重庆主城区商品房成交建筑面积51.30万方，环比上涨25.49%。
除了楼市成交回暖，在土地市场上，一二线城市热度同样提升明显。3月21日，合肥土地拍卖市场可谓十分火爆！6宗地块，吸引了50家房企竞逐，经过2个多小时的争夺，最终全部成交，且70%是溢价成交。位于包河区的一块地，最高溢价率在140%！
易居克而瑞的报告指出，今年以来，一二线城市土地成交热度明显升温，截至3月13日，今年土地成交集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市，地块成交数量最多的城市为郑州，高达81块；昆明、青岛、重庆、成都、石家庄、天津等城市的成交数量接近50宗或在其以上。在一二线城市楼市回暖之际，很多三四线城市的楼市却不容乐观。
根据中房研究院的数据，柳州3月18日至22日的成交量环比大降40.3%，莆田环比减少20.9%，淮南、连云港、盐城等众多城市环比均出现下滑；三四线城市楼价过往2年能够大涨，最为重要的原因是棚改货币化。据统计，就全国而言，棚改货币化安置能够占到住宅销售面积的25%以上，而中西部省份多的地方能够占到50%以上。
2019年开始国家对棚改的政策已经出现重大变化。根据计划，2019年开始，棚改已经进入尾声，全国棚改计划相较于2018年降幅接近30%。山东、山西、河南降幅超过70%，新疆、青海降幅超过50%，西藏、四川、浙江、海南降幅超过30%。而住建部前几天公布的数据显示，2019年棚改已经完成全年目标的62.5%！也就是说，2019年用3个月的时间就达成了全年6成的目标。由于三四线城市是棚改大户，那么未来9个月在没有或少有棚改支持的情况下，三四线城市的销售情况可能会更加恶化。
需求不振也就算了，供给侧在可预见的未来却可能大增。根据国家统计局的数据，2019年前两个月，在销售数据普遍下滑的情况下，全国房地产开发却投资逆势大涨！同比增幅达到11.6%，增速创近几年新高。拆解分析来看，房地产开发投资可以分为土地购置费和施工投资两方面。考虑到土地购置费在前两个月是大幅度下滑的，那么能够拉动房地产开发投资的也就是施工投资。根据不同地区的房地产开发投资来看，中部和西部增长最为明显，中部地区增速提高3.4个百分点；西部大幅度提高7.9个百分点（东部持平）。也就是说，综合来看，中西部地区的施工增速是最为强劲的，而这一点也预示着未来楼市供给方面，最快速增长的也是中西部地区！
一方面需求端前景黯淡，一方面供给侧也可能快速增长，非核心城市周围且没有产业支撑的三四线城市，在2019年可能会遭遇近三年来前所未有的麻烦。三四线城市领跑一二线的反常现象想必很难重演！也正因为对三四线城市楼市前景的担忧，现在主流房企普遍聚焦一二线城市，比如阳光城集表示公司主要投资于一二线城市；三四线城市，则会“保持适度地关注。中海地产一二线城市投资占比达到80%；雅居乐也强调重点布局一二线城市……
数据显示2018年，一线城市、二线城市、三四线城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值分别为0.4、0.91和1.51。三四线城市对土地财政的依赖度最高。根据土地依赖程度看，最有诉求放松的其实应该是三四线城市，其次才是二线城市。
那么最关键的问题来了，到底楼市会不会进一步放松？实际上，关于这一点，过去一周，官方多次做出了回应。
3月18日，韩正表示要坚持“一城一策、因城施策”，从各地实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点，做好实施过程中的评估和跟踪。
3月23日，在中国发展高层论坛上，住建部副部长倪虹表示，“没有(放松)，房地产调控不动摇，保持政策连续性。”对于一些城市传出取消限价政策的消息，倪虹称“这个消息不准确”。实际上，尽管不停的表态保持政策连续性，没有放松，但一城一策之下，个性化调整，其实才是目前楼市调控的核心。当然，就目前而言，很难看到正面直接彻底突破限贷、限购、限售等限制政策的城市，这也说明一城一策在现阶段是有底线的，微调可以，全面突破还是不行。
另外，除了政策面变动，另一个对楼市而言重要的观察指标就是房贷利率。房贷利率身份有点多，一方面受到市场利率环境的影响，另一方面受到政策意图的左右。近来各地方的房贷利率均在下降，不少人觉得这是放松，甚至刺激的信号。参考过往，房贷利率对房价的刺激性作用，真正体现在折扣上。也就是和基准利率相比到底优惠程度有多少。
而目前，尽管房贷利率在下调，但最多也就是像天津一样，调整到基准利率的水平，而优惠折扣还没有办法大行其道。此前，厦门曾经出现了几天的9.8折房贷优惠，但没几天就“下架”了。这说明，优惠利率这种重装武器，还不能上马。所以，综合考虑，目前而言，只要房地产市场不出现大落，那么即便可以一城一策，松向调整，仍然会有底线兜住，以防再度大起。
当然结构性的行情还是可能经常出现的，就楼市而言，一二线城市，强三线以及核心城市周边的卫星城可能就是结构性行情里的结构。更多股票资讯请关注财经365官网！
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