租房，是大学生适应社会的必修课。“没在北上广租过房，不足以谈人生；租房没被骗被坑，不足以谈人生”——这不仅是坊间流传的段子，更是青春真实的残酷物语。
教育部数据显示，2018年全国高校应届毕业生约820万人。其中相当一部分人选择在一线和新一线城市就业。本次大数据报告以北京高校毕业生为样本，力求真实、准确地展现出毕业生的租房意愿和市场生态。
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图1-北京高校毕业生租房意愿热力图
超80%片区租金上涨 90后租客占比近3成
统计显示，近年来北京市住宅平均租金持续上涨。2018年5月，全市普通住宅平均租金已突破90元/㎡/月，同比上涨8.57%。
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图2-北京租赁市场普通住宅租金走势图数据来源：云房数据研究中心
云房数据调查显示，在北京有代表性的190个片区中，5月租金环比上涨的商圈占比高达82.1%。其中，朝阳区的豆各庄，通州区的双桥、乔庄、中仓，丰台区的五里店，昌平区的昌平县城、小汤山，门头沟区的西山，房山区的良乡，西城区的金融街位列涨幅前十，最高涨幅超26%！只有少数片区租金环比下跌，且幅度较小。
其中，租金排名TOP20的片区主要集中在朝阳、东城和西城。而在毕业生租房最关注的5个行政区里，有3个恰好落在贵房子扎堆的区域。理想与现实，势必会产生博弈。
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图3-大学生租房关注区域图
从价格涨跌情况来看，5月租金同比涨幅最大的是通州，上涨40.36%；大兴、门头沟、房山、石景山、昌平，涨幅都达到了20%以上；16个行政区里，仅最远的郊区平谷租金下降，降幅为8.27%。
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图4-北京行政区价格涨跌排名数据来源：云房数据研究中心
我爱我家市场研究院院长胡景晖表示，和房屋买卖相比，房屋租赁市场化的特征更为显著，供求关系对租金价格的影响很大。随着大学生毕业季的到来，租房市场热度攀升，5月开始向暑期租赁旺季过渡，预计6月、7月的交易量会继续上升，甚至超过3月的高点。
租房市场不同年龄客群占比的变化，也开启了毕业租赁旺季到来的前奏。我爱我家数据显示，5月90后租房客群在全部租客中的占比为29.3%，是2017年6月以来，90后占比最高的月份。环比今年4月，90后也是各年龄段占比中增幅最大的一个群体。
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图5-2018年北京租客年龄段分布图
90后毕业生在6、7月扎堆涌入租房市场，势必会增加这段时间的租房难度。加之今年租金涨幅本就不低，租住换房率上升，预计今年的毕业季租房形势会更严峻。业内人士建议，想要毕业留京的大学生们最好提早找房，在经济条件有限情况下，可以选择合租，通过中介租房时，最好选品牌知名、实力强的中介。
90后大学生租客画像：
追求品质 不吝价格
艾普英捷大数据显示，大学生租房人群中男女比例相当，男性占比为54.36%，略高于女性。从年龄构成来看，尽管大学生租房一直是社会热议的话题，但实际上大四以下的大学生有租房意愿的占比均不足3%，到了毕业前期，租房意愿急剧飙升，22、23岁的大学生，租房意愿叠加后高达90%以上。
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图6-大学生租房性别占比
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图7-大学生租房年龄占比
从找房途径来看，大学生最常用的是58、赶集、百姓网等综合信息平台APP，其次是链家、安居客、房天下等垂直房产类APP。蚂蚁短租、自如等个性化租房APP，也在考虑之列。
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图8-大学生找房途径TOP10
从关注户型来看，有高达66.07%的人搜索过一居，近半数的人搜索过两居，关注三居及以上户型的，总占比不超过10%。这组画像，符合艾普大数据过去对90后消费特征的画像：想独立、要品质、不敷衍。
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图9-大学生租房关注户型
从租住方式来看，关注整租的比例高达68.74%，其次是合租，占比为41.26%。大学生有实习期、试用期等实际需求，11.36%的人选择了短租。靠个性化方案解决的，占比3.25%。关注户型和租住方式的人群占比，基本是对应的。
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图10-大学生关注的租房方式
从关注租金来看，1500-3000元是关注度最高的价格区间。其中，搜索过2500-3000元房源的人，占比高达63.7%！麦可思研究院调查数据显示，2017届大学生毕业半年后月收入为4774元。这意味着在北京租房的大学生，有相当一部分人要用一半以上的薪水支付租金。如果想整租，离开家庭的支持是很难实现的。
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图11-大学生租房关注价格段分布图
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图12-大学生租房关注热门小区TOP10
整体来看，大学生的租房意愿和租赁市场的实际情况之间，还是存在着一定的落差和错位。比如在搜索房源时，有超60%的人选择了整租和一居，但从实际关注租金区间来看，是远远支撑不了整租需求的。这种理想与现实的对撞，会在毕业后相当长一段时间延续着。
长租公寓：是吃得着的馅饼，
还是要绕开的陷阱？
近两年，伴随着政策的利好，房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司，纷纷试水长租公寓，想在这一新兴市场分得一杯羹。
据媒体报导，北京目前已开业的集中式长租公寓品牌有20多个，算上分散式小品牌，总数可达到70多个。长租公寓，已成为租房的一种新选择。
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图13-北京长租公寓品牌分布图数据来源：云房数据研究中心（备注：北京长租公寓市场自如寓市场份额最高，但由于是分散式分布，图中未做完整展示）
和普通住宅租赁相比，长租公寓的确具备装修更好、配套更齐全、服务品质更高等优势，租金价格相对高也是合理的。云房数据显示，从全市范围来看，长租公寓租金均价与周边1公里普通住宅的租金均价，价格落差在1倍左右。平均值价差最大的3个行政区，是通州、东城和西城，平均值价差最小的3个行政区，是顺义、房山和昌平。
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图14-长租公寓与普通住宅价格对比图
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图15-北京各区域长租公寓周边1公里普通住宅价格分布图数据来源：云房数据研究中心
据了解，分布在内城的公寓多是小区里的零散房源，远郊的多是集中式公寓，这或许可以解释为什么内城价差大，远郊价差小，毕竟分散式和集中式的运营成本是不可同日而语的。均值价差大的区域里，通州虽不属于近郊，但由于整体租金同比大涨40%以上，直接导致了长租公寓和普宅价差的增大。
关于长租公寓是馅饼还是陷阱，历来争议不断。不少租客认为长租公寓抢占了普通住宅租赁的房源，再加上价格偏高，使得普通住宅租赁房源供应不足，抬高了业主的心理预期，拉高了租赁市场的租金价格。业内人士认为，品牌房企和中介经营的长租公寓，通常有丰富的管理经验，租金在长期合同的约束下相对稳定，因此非但不会拉高整体租金价格，反而可以对市场价起到平抑作用。
对于普通租客而言，长租公寓最大的缺点是贵，最大的优点是省心。孰轻孰重，要根据自己实际的经济情况和居住要求去综合权衡。