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长期以来,许多经济分析与舆论对此持肯定态度。他们认为,房地产市场持续繁荣,房价上涨,普通家庭高杠杆购房,会严重挤压普通家庭的消费能力。

然而,事实的真相,或许与大家预期的不一样,且看下文分析。 

政策上看,房地产被视为刺激消费的利器 

经济学理论和研究关于房地产对消费的影响讨论较多,普遍认为有三种效应:

一是挤出效应,即高房价直接减少了购房和租房家庭的可支配收入,从而被迫压缩非居住性支出;

二是财富效应,即房地产繁荣和房价上涨使得住房拥有者财富增加,即使在不出售住房的情况下也能提高消费积极性,另外,一旦住房作为二手房出售后,卖房者持有大量现金也能刺激消费;

三是带动效应,即新购房者购房后将带动建材、家电消费,刺激居民的整体消费。

因此,从理论上看,房地产市场对居民消费的正负两方面的影响都存在。

从政策上看,房地产市场承担了刺激消费、拉动内需的重要工具角色,这一政策起源要追溯到1997年亚洲金融危机。

当时,人民币汇率不贬值的承诺使得出口大幅衰退,刺激消费、拉动内需成为当年“保8”的重要政策目标,而住房货币化改革与高校扩招成为当年刺激居民消费的两大重要举措。

1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件),明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,启动了取消福利分房为核心的住房改革,也拉开了中国房地产市场黄金二十年的大幕。 

数据上看,房地产对居民消费有何影响? 

在此,我们用社会消费品零售总额代表居民消费的整体水平,商品房销售面积代表房地产的景气水平。

从下图可以看出,2010年以来,全国社会消费品零售总额增速单边下行,但商品房销售面积却经历了两个明显的上涨和下跌周期。                           

可见,房地产景气周期与居民整体消费水平的相关性并不显著。更进一步的数据表明,社会消费品零售总额的增长速度与居民人均可支配收入的相关性,要远远大于与房地产市场的相关性。 

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尽管从整体上看,房地产周期与整体消费水平没有明显的相关关系,但是就各大类消费而言,仍然存在一定的相关关系。

第一种是正相关,如家具类、家用电器和音响器材类、建筑及装潢材料类,这三类作为住房销售后的衍生性消费需求,和房地产销售增速存在明显的正相关,但二者有2-6个月的滞后期,这正是购房后装修的时间段(参见下图)。

第二种是几乎不相关,如粮油、食品类和服装鞋帽类消费,这些消费作为必需品消费,受房地产周期的影响较小。

更为重要的是,随着居民收入水平不断提高产生了消费升级效应,此类消费增速不断放缓,在总消费中的占比也逐年降低(参见下图),受居民购房支出的影响并不大。 

第三种是负相关,典型消费如汽车类消费,一般情况下,在面临较大的财务硬约束条件下,购房者买房后推迟购车的可能性较大,一个合理的解释是汽车类消费属于非必需的享受型消费,在房地产周期上行时将可能面临一定的挤出效应,这在2013年和2016-2017年房地产景气周期中体现得尤为明显(参见下图)。

更进一步分析,从不同地区来看房地产市场对居民消费的影响,安信证券的研究报告表明,2017年各省市社会消费品零售总额增速和商品房销售额增速,存在较为明显的正相关关系。

北京、上海等区域,受高基数以及严厉调控影响,2017年商品住宅销售增速大幅负增长,与此同时,社会消费品零售总额增速也显著低于全国平均水平;海南、陕西、云南等省份,商品房销售额与社会消费品零售总额均同步快速增长。

虽然影响不同省市消费增长的因素较为复杂,但购房带动了家电和建材方面的支出,并最终提振了居民消费;又或者,售房家庭的消费增长更加强劲,抵消了购房家庭的消费萎缩等。

总之,从数据上看,房价上涨和购房开支的增长,对居民消费活动的抑制可能是十分有限的,许多人担忧的购房开支上升对居民消费的挤出效应并不明显。相反,房价上涨带来的财富效应,以及购房带动家电和建材支出等消费扩张效应可能还要更显著一些。 

其实,房地产与居民消费高度正相关   

为了论证房价与消费之间的关系,我们再来看房地产市场较为成熟的美国经验。在此,我们用全美住宅建筑商协会(NAHB)住房市场指数(HMI)来表示美国房地产市场景气水平,该指数通过900家住宅建筑商进行调查而获得,代表全美住宅房屋销售和未来住宅建筑预测。

从下图可看出,美国房地产市场景气水平与消费者信心指数几乎呈现完全同步的走势。可见,房地产繁荣和居民购房支出增加对居民消费会产生明显的挤出效应,这在美国市场也难以找到证据。

综合来看,一些观点担心的居民购房支出增加对居民其他消费支出的挤出效应,并不如预期的那么显著。相反,不同省市的数据、各大类消费的行业数据均表明,房地产市场繁荣的财富效应,对建材、家电消费的带动作用可能要远远大于这种挤出效应。而且,房地产市场繁荣与居民消费的正相关关系,也能从美国房地产市场与居民消费同步波动中得到印证。

当然,从长期来看,房价过高和房地产泡沫化趋势,以及由此带来的房地产泡沫破灭的风险,对居民消费必将形成“一荣俱荣、一损俱损”的负面影响。

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