1.花无百日红，还是来日方长?
纵观深圳房地产发展的历史，中间总是离不开借鉴香港经验的印记。上世纪90年代，香港房企在深圳乃至整个内地市场可谓风生水起，但近年来，在京派、粤派、沪派、闽系等内地房企南征北战、西扩东进的同时，香港房企式微的印象正在定格，内地房地产市场的格局与话语权正在发生深刻变化。这时，被认为风格保守的香港房企该如何内地市场突围?
2.深圳楼市的“香港印象”
香港房企进入内地市场之际，创造了许多辉煌战绩。那么，在高房价的深圳，如果说有一个港味十足的项目20年来价格基本没有发生变化，这又说明了什么?
我们不妨从深圳的一个项目说起。
深圳市罗湖区的人民南，可谓全深圳最接近香港以及港味最浓的地方，从这里遍布的港式茶餐厅、按照香港风格打造的深圳最早一批高层商品楼就可以略知一二。有调查显示，罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。
深圳现在很多上世纪90年代盖的高层住宅，都是香港当时很流行的钻石户型，可见当时港资在深圳楼市的影响力。
黄辉是香港人，在深圳居住已经近20年，但当年来深圳买房的经历还历历在目。“我第一次来深圳看房就是人民南的汇展阁，当时关口物业备受香港人喜爱，所以汇展阁卖得很火，最高峰时一度卖到接近每平方米两万港元，基本都卖给了香港人和外籍人士，而当时罗湖区的普通住宅均价仅每平方米4000~5000元左右。”黄辉回忆道。
已经在罗湖区从事十几年中介生意的成先生告诉记者，汇展阁作为酒店式公寓，今天看起来很普遍，但在当时把酒店跟住宅联系起来可谓新潮，这也是学习香港的模式。“用酒店的房租来指导房价，因为没有可比性，所以当时就卖得比较贵。”
记者调查发现，如今汇展阁的多数楼层被王子客栈用作酒店，其他楼层有办公性质的写字楼，也有用于出租的公寓，目前有多套公寓对外放卖，价格在每平方米25000元左右，在如今罗湖区平均房价超过每平方米5万元的背景下，反而成为了“价格洼地”。“100万能买40平方米的公寓，看起来似乎很诱人，但造成这种局面的原因有很多，例如这里的管理费高达每平方米20多元，酒店、办公、住宅三者掺和在一起，很多人买来也是返租给酒店等，所以居住环境一般。”成先生说道。
记者调查发现，汇展阁开发商当时将其转手给大中华国际实业，大中华对之进行重新规划和定位之后，1997年以小户型酒店式公寓的面貌重新入市。
由此可见，这个曾被许多香港客户青睐以及按照香港风格打造的项目，经过20年的时间之后价格几乎没有变化，与深圳翻了超过10倍的平均房价相比，显得格外“刺眼”，也给这个“港味十足”的项目带来了不一样的味道。
其实，从罗湖区的佳宁娜广场，到福田区黄埔雅苑，香港开发商在深圳留下了许多“港味十足”的知名项目。就连依旧是深圳知名地标的地王大厦，在建设和管理过程中也处处体现港式风范。公开资料显示，1992年深圳首次以国际公开招标形式有价出让土地使用权，对深圳黄金地段蔡屋围地王公开招标，时任深业集团董事长的许扬看准了这个项目，决定联络著名建筑公司熊谷组(香港)有限公司与深业联合参加投标。
1993年，和记黄埔获准入股深圳盐田港，共同投入60亿元建设集装箱码头;同年签约的北京东方广场，成为李嘉诚在内地投资房地产的标志。新鸿基也是最早进入内地的一批港资企业，早在上世纪80年代就在北上广多地购置地产物业。可以说，香港房企进入内地市场之际，内地房地产市场刚刚起步，在那个“资金说话”的年代，香港房企具有丰厚的财力，通过大量拿地方式，伴随内地经济发展，赚得盆满钵满。