大城市不适合跟进限售
第三个看法:限售政策,严厉打击二手房流动性,大城市不适合跟进。
看一个政策,不要只看一点,要看到机会成本。限售对短期炒房,当然是立竿见影。但它也有副作用:二手房的流动性会削弱。对新房,因为有期房——入伙——办证这个前置的流程,所以你买了到办证,基本上限售期也满了。但是如果你在石家庄买二手房,几个月完成过户了。却发现等待你的是漫漫的5年限售,那会怎么样?
没人再买二手房,如果房价预稳定的情况下,反倒会刺激大家只去买新房。
在一线城市,至少北上深不合适推行这种限售政策。因为中国的城市里,真正可以称得上二手房活跃的城市,只有这3个,广州都算不上。在这样的地方搞限售,能不能带来房价下跌不好说,但是带来供应量的下降却是肯定的。因为限售带来的房价下降预期和因为供应量下降带来的房价上涨预期,又会形成预期对冲。如果真要搞,学香港搞辣招算了,对2年内卖房课你高达30-40%的重税(辣招也没有降低香港房价)。
从现在看,也的确是主要的一线城市没有限售,应该有这样的考虑。总之,你供应量不够,就老老实实拼命的建房子,花花肠子越多越不管用,除了耽误正事儿。
房地产的长效机制是“五限令”
房地产的长效机制已经出来了:五限令。不要玩短期了。
我们一直说,长效机制是什么房产税、租购同权、财税改革等等,都对。但是,在那之前,要看到:如果房价不能有效的稳定下来,现在的“五限令”就是长效机制,它会一直执行到市场化的长效机制出来。
从2010年中国第一次进入三限令时代,到现在已经7年了。看这个样子,再搞个三五年也不是个啥问题。你说一个行政管制的政策、之前大家都预期是短期干预政策,搞到10年之久,叫不叫长效机制?
这样的政策下,涨也起不来,跌也下不去。那短期炒房子能赚什么钱?什么钱都赚不到。所以,玩短期的趁早歇了。你还想玩,就会看到一个景象:哪里的房价涨了,哪里就去限你,限到你买到就亏到,全砸手里。
的确没有这种政策可以更直观的控制房价了,但这个政策也有成本,而且很大。诀窍就在,能不能把握好时间窗口。在它的成本不那么大之前,完成市场化长效机制的替代。