国土部、住建部日前决定，在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，并制定了试点方案。
业内人士认为，引入集体建设用地，不仅有利于增加试点城市租赁房源的供应，提高土地使用效率、激活土地价值，也为一些有着发展长租公寓业务需求的开发企业，特别是民营房企，提供了新的机遇。从降低土地成本，提高预期收益来看，集体建设用地的入市，在未来很有可能悄然改变房地产企业的发展模式。
北上广等13个城市纳入首批试点
“购租并举”的顶层定调之下，从中央到地方，大力发展住房租赁市场的各类政策密集发布。从推出租赁住房建设专用地块到宣布“租购同权”，从“在12个人口净流入的大中城市多措并举加快住房租赁市场发展”到此次“在13个城市试点集体建设用地建设租赁住房”，政策的力度及影响范围在不断递进延伸。
记者注意到，7月20日九部委下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中就已明确：超大城市、特大城市可按照国土部、住建部的统一工作部署，开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点工作。而对照当时宣布的12个试点城市名单，此次确定的13个试点城市中，北京、上海新被“纳入”，四大一线城市唯独少了深圳。对此，有分析人士解释，深圳的集体建设用地主要是城中村，目前深圳城中村土地已经大部分用于建设租赁房，所以在不在试点名单影响不大。
根据试点方案，试点城市应梳理项目报批、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域应基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。
对于主体角色定位，村镇集体经济组织可自行开发运营，也可通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。同时，探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。探索保障承租人获得基本公共服务的权利。
通过改革试点，将在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
低成本土地让房企“有利可图”
对于这项试点，易居研究院副院长杨红旭认为，新的政策旨在从土地供应端进一步加强租赁房源的建设和供给。现在，大城市普遍面临国有用地稀缺的问题，为扩大土地供应，其一可盘活国有存量用地，如工业用地的开发、厂房的改造；其二就是从村镇集体建设用地中寻求新的住房租赁用地来源，最终实现租赁房源的扩充。在这方面，一些城市已尝试多年，但进度缓慢。
“这项政策来得比预期要快，具有很强的标志性意义。”在明源地产研究院首席研究员刘策看来，原有的土地出让模式之下，租赁用地的供给会受到较大限制。这不仅是因为可能影响短期的土地出让金收入而使得地方政府缺乏积极性；同时也因为受制于较低的租售比，使得开发企业也没有投入的积极性。但是，集体建设用地的“入市”，对各方而言都没有损失，反而（对村镇集体、对相关开发运营企业来说）是个很大的机会。因为，土地成本相对较低，可极大地降低租赁房运营的前期成本。从事住房租赁业务将变得有利可图，开发商会积极切入，争抢这块蛋糕。
有开发商告诉记者，在一线城市，土地成本占开发总成本的50%左右、税收成本占20%左右，而集体建设用地在这两块的成本就低了很多。因此，对开发租赁房的企业，年化投资回报率应该可以超过5%。
“影响是渐进产生的。租赁房源的增加，由购到租的需求迁移，对目前一二手商品房的销售可能是个利空因素，但对开发企业却是商机。”杨红旭表示，参与其中的开发商将和村镇集体进行利益分成。对此，民营房企的兴趣会比较大。最近，上海出让的几块租赁住房专用地，都是国企摘得的，是有较高门槛的。但此次用集体建设用地兴建租赁住房的大门打开后，就为民营企业提供了施展空间。尤其是一些在这方面有战略要求的企业，将有望积极参与。
这一政策甚至可能会改变房地产开发商的开发运作模式。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从趋势来看，房企会逐步转变开发模式，因为一线城市可供开发的土地越来越有限，尤其像上海，开发边界已定，存量市场将占主导地位。（原标题：比“王炸”更厉害！集体用地可建租赁房）
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