[ 导读 ]
《2017 产业地产发展白皮书》
火热来袭~
2017 年 7 月 21 日，克而瑞举办了产业园区运营商 TOP30 发布会及颁奖典礼，并在会上发布了《2017 产业地产发展白皮书》。
继《2016 产业地产发展白皮书》获得巨大反响之后，《2017 产业地产发展白皮书》又与大家见面了。克而瑞将一如既往地秉承专业态度为大家奉上最专业、最深度、最干货、最前沿的产业地产研究白皮书。
喏，它长这个样子~
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—— 《白皮书》剧透 ——
2016-2017 年度，中国产业地产市场的走势超出预期， 随着传统住宅开发进入低利润增长期，各类房企纷纷转型寻求新的利润增长点。新常态下，产业地产凭借其在推动产业结构转型升级和新型城镇化发展方面的重要作用，或成房企转型发展新「蓝海」。
2016 年被认为是产业地产爆发之年，在房企纷纷转型、实体企业进入不动产开发、地方投融资平台盘活等背景下，产业地产不仅得到众多资本的青睐与投资，一批以产业地产为主营业务的企业登陆资本市场成功上市，显现出产业地产的发展潜力。
表1.1 目前已经上市的主要产业园区运营商
在易居克而瑞发布的 2017 年全国产业地产企业白皮书（基于 2016 年数据）中，我们认为产业地产发展要紧密结合国家政策，根据政策引导和考察地区经济实际情况来定产业地产的发展主题。2016年受到国家鼓励的行业为文创产业、生物产业、节能环保、新一代信息技术产业等，这将是 2017 年产业地产发展的热点，而物流、孵化器、影视产业等也将持续得到关注，产业地产运营是一个长周期过程。
数据上，我们以当前工业经济发展状况为背景，分析全国及各地工业用地供需情况、从土地供需以及工业用地成交均价等方面的变化，对产业地产发展的市场环境进行分析。
2016 年，工业用地投资热度上升。自 2011 年以来，全国重点城市工业用地占各类性质用地成交占比逐年提高，2016 年全年，全国重点城市共成交工业用地 5.99 亿平方米，同比转降为增，增幅约 0.15%。
图1.1 2011-2016年全国重点城市工业用地推出成交情况（亿平米）
近年来由于受土地供应政策调整、实体经济相对走低等因素影响，工业用地市场供应规模持续减少， 2016 年产业政策环境利好推动了工业用地市场的投资热度，工业用地成交量开始回暖。
图1.2 2011-2016年全国重点城市工业用地成交均价及溢价率情况
图 1.2 中可以看出， 2011-2015 年间，全国重点城市的工业用地成交均价、溢价率连续下跌，至 2016 年，伴随着产业地产利好政策的频发，工业用地市场触底反弹，土地均价和溢价率开始回升，其中工业用地均价为 274.3元/m⊃2; ，同比上涨 3.6% 。
近两年来，工业用地市场进一步升温，成交面积逐年上升，甚至赶超住宅用地的成交面积，但是工业用地成交均价远低于住宅用地。分城市来看，在城镇化和区域规划政策的刺激下，一线城市的工业投资吸引力高涨，加上土地稀缺，导致工业用地成交均价趋高，整体一线工业用地市场持续升温且供需相对平稳，对于一线城市而言，接下来随着土地资源的逐渐稀缺和中心区中低效产业外迁，新增工业用地供应量将会进一步减少，价格将继续上涨；
二三线城市而言，由于土地供应量充足，工业用地成交价格则保持相对稳定，土地成交均价不到 500 元/平米，其中二线城市的工业用地成交均价呈现小幅波动上涨的趋势。随着工业用地制度改革临近，工业用地价格上涨成为必然趋势。
图1.3 2016年重点城市供需以及均价数据汇总表
—— 产业园区运营商 TOP30 评选原则 ——
依托克而瑞的大数据平台，全国 24 个城际机构 100 多个信息点的覆盖，克而瑞团队对有产业园区运营商进驻的城市都做到了市场监测，这也是克而瑞榜单最大的核心竞争力与行业公信力所在。在强调和重视数据公信力的同时，2017 年克而瑞产业园区运营商 TOP30 的评价与排名遵循了三大原则：
原则一、轻重资产结合原则。
既然是产业园区运营商，地产部分还是很重要，所以在这个原则下，像火炬孵化、德必这样的轻资产运营商，都不在白皮书范围内；
原则二、产业化思维原则。
这个原则可以将大量开发总部办公和商办类的开发商排除在外，尤其是传统地产开发商，开发的大量总部类项目多以商办销售的名义对外销售，并无产业链思维的运作（万科、金地商置近年也在转型，例如万科星商汇、金地商置的威新产业园）。所谓具有产业化思维，至少要构建诸多第三方运营平台、产业服务体系，同时具有一定的租赁和产业服务收入，方能称之为产业园区运营商。
原则三、商贸物流版块剔除。
从产业定义的角度来看，商贸、物流相对概念更为宽泛；而从指标角度来看，因为专业市场的商铺的价格比产业园区项目高很多，在评价上，不能很好的反应企业相互实力，故本次白皮书和榜单，剔除了商贸物流板块。
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