房地产信托投资基金（REITs）是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过投资REITs,投资者可以获取直接投资不定产类似的投资收益。2017年全球REITs市值达到1.84万亿美元，美国REITs市场已恢复至危机之前水平（占全球市值的61.96%）。
REITs分类介绍
根据投资方向不同，REITs可以分为权益型、抵押型和混合型，权益型REITS直接投资经营性房地产，收益来源为租金及房地产升值；抵押型REITs则是向房地产的所有者直接提供抵押贷款获得利息收入；混合型REITS则是两者皆有。权益型REITs是市场的主要品种。以美国为例，截止2017年5月，根据NAREIT的统计在美国93.7%的REITs是权益型。
REITs种类多种多样，根据美国REITs协会（NAREIT）的划分标准，权益型REITs可以细分为以下12大类型，其中写字楼、住宅和零售等是权益类REITs的主流；抵押型REITs则主要分为住宅贷款（76.85%）和商业贷款（23.15%）两大类。
REITs的收益可以拆分为价格收益和分红收益（即总收益=价格收益+分红收益），从总收益的角度来看，从1994年至2016年末，自用仓储类REITs平均表现最好，年平均收益可达18.03%，其次是医疗保健（13.9%）、住宅（13.71%）和写字楼（13.61%）。从分红的角度来看，写字楼、自用仓储、住宿/度假酒店和工业的分红收益占总收益的占比较高，分别达到76%、63%、56%和54%。综上可以看出工业REITs分红高且价格上涨稳定，具有较好的投资价值。
美国REITs市场恢复至危机前水平：美国是房地产投资信托的发源地，也是目前全球REITs最为发达的国家。受金融危机影响，美国REITs发行在08年遭受重创，目前已回复至危机前水平。截止2016年底，在美国上市的REITs有224只，涉及商业办公、住宅公寓等多种类型，总市值约1.02万亿美元。
影响REITs的因素分析
不动产投资的收益来源于租金等固定收入和资产增值。不同行业的不动产由于具有自身的特点，其收益的影响因素也不尽相同。
REITs近期发展状况
全球REITs市场总览：经过几十年的发展REITs在全球资本市场上占了重要的地位，有30多个国家和地区推出了REITs产品，其规模逐年上升。2017年全球REITs市值达到1.84万亿美元，美国、欧盟、澳大利亚、日本、新西兰、香港是主要的REITs市场，占比分别为61.96%，12.55%，6.23%，5.57%，3.29%和1.72%。
美国REITs市场恢复至危机前水平：美国是房地产投资信托的发源地，也是目前全球REITs最为发达的国家。受金融危机影响，美国REITs发行在08年遭受重创，目前已回复至危机前水平。截止2016年底，在美国上市的REITs有224只，涉及商业办公、住宅公寓等多种类型，总市值约1.02万亿美元。
亚洲REITs市场厚积薄发：亚洲新兴市场的REITs发展起步较晚，2000年以后真正兴起，但是发展速度相当惊人。据《亚洲不动产投资信托基金研究报告》统计，到2016年三季度，亚洲市场上有141支REITs,总市值2096亿美元，其中近95%来源与日本、新加坡和香港市场。
REITs与其他资产对比
更高的长期投资回报：过去20年间（1997/05-2017/05），美国所有资产的年化总回报中，FTSE NAREIT权益类REITs指数排名第一，达到12.01%。FTSE NAREIT房地产基金指数、罗素2000、NASDAQ市场指数总收益均在10%以上。经过风险调整后的收益，FTSE NAREIT权益类REITs指数排名第四（0.57%），仅次于国债（1.26%）、高收益债（0.86%）和罗素2000（0.58%）。
危机之后，美国地产复苏促进REITs走强：如果把REITs和同期其他类别的资产进行比较，我们不难发现REITs在危机之后表现明显优于其他类别资产，在2009-2016年的八年间，有五年年化收益率排名第一。而在金融危机之前表现最好的大类资产是新兴市场股市和大宗商品，受新兴国家崛起的推动。
从相关性的角度来看，REITs相关性与其他资产较低：2009-2016年期间，REITs的收益率与S&P500之间的正相关性最高，与全球债券的相关性最低为-0.09。总体上来看，REITs近些年收益与其他资产的相关性处于相对较低的水平，将其加入资产组合对于降低组合风险提高组合收益方面有一定好处。
REITs与股票对比
与其他股票相比，REITs的投资属性是高分红和适度成长：REITs的税收条件（不少于 90%的应纳税收入派发红利）和投资范围（必须是房地产行业）决定了REITs作为投资产品的特点。因此，REITs的投资特性是高分红和适度成长，具体表现为其投资总收益比高增长公司（Russell2000 Growth指数）的股票低，但比债券收益（ML Corp/Govt债券指数）高。研究2007-2017年间的REITs和股票市场相关指数发现，NASDAQ市场指数的收益最高，REITs的行业指数（NAREIT Equity REITs Index）收益率介于成长股和债券的收益率之间。
从REITs产品的分红收入看，与S&P500相比，REITs的分红比例要高出很多。根据NARIET 2017年5月的数据，FTSE NAREIT ALL REITs股息收益为4.16%，S&P500仅为1.99%。
REITs与债券对比
与债券相比，REITs收益高、波动大、现金股利率更多：由于在美国REITs可以像公司股权一样在交易所上市交易，所以REITs的投资性质更偏向于股权，其收益和风险属性也更与股票类似。与债券相比，其风险和收益都较高。从REITs产品的分红收入看，与债券相比，REITs的分红比例也较高，1900至今REITs和10年期美国国债股息收益率价差平均值为1.11%。
REITs在美国历次加息周期的表现
历次加息周期中REITs的表现
REITs在加息周期表现相对较好，利率影响并非负面：对比历史上历次加息周期可以发现，REITs在完整的加息周期中多数情况下表现好于债券和股票，利率影响并非负面。这是因为利率并非是影响REITs收益的唯一因素，经济、通胀、就业、收入都可能影响REITs的收益水平。REITs收益由房价和租金变动构成，所以当其他因素导致的房产需求上升、租金上涨抵消由利率带来的负面因素，就利好REITs收益。
加息前中后期REITs的表现
加息对REITs的负面影响主要在加息前期，加息中后期影响逐步趋弱：如果我们研究一个加息周期各阶段中REITs的表现（即加息前期、加息中期和加息后期），那么我们会发现加息对REITs的负面影响主要在前期，如1994.2-1995.2和1999.6-2000.5两次加息中，REITs收益率在加息前期跌幅最大，随着后期市场对加息的消化，在加息中期和后期收益率逐步恢复，由负转正。
REITs在加息中后期，收益率逐步提高：在每个加息周期的前、中、后三个阶段，REITs也均有上佳表现，从统计意义上来说，加息周期的中后期阶段收益较前期会有所提高。这是由于市场对加息影响逐步消化，REITs基本面的改善超过了市场预期市场利率上升对REITs带来的负面影响。
本轮加息周期中，REITs表现有望持续：自美联储2015年12月加息至0.5%以来，截至2017年6月，本轮加息周期已经加息4次，每次加息0.25%，联邦基金目标利率也涨至目前的1.25%，我们正在经历一个完整的美国加息周期。自2015年末加息至今，REITs 已经取得了年化9.91%的不俗业绩，随着进入加息的中后期，REITs有望延续之前较好的收益。
REITs在中国的发展
目前中国尚未建立起明确的 REITs 制度：国内大多数为“类REITs”,其实质是“资产支持专项计划”(也就是通常说的“ABS”)模式，即由合格证券公司/基金子公司设立资产支持专项计划，在公开市场发售专项计划份额募集资金，投资于持有不动产资产的项目公司股权，专项计划份额在交易所公开交易。
中国REITs与标准REITs之间的差异
中美REITs的差异：类REITs与标准的REITs（美国为例）差异主要表现在组织形式、股权结构、投资标的、分配结构、税收、投资人、发行目的等七个方面。
中国类REITs的发展
类REITs自2014年以来经历了飞跃式的增长。于2015年6月成立的鹏华前海万科REITs，是现阶段唯一的交易所交易的标准公募REITs，初始募集资金30亿元；而目前为止市场上共计发型了18支类REITS，即与地产和物业相关的资产支持专项计划，金额合计高达439.56亿元。
从发行金额来看，恒泰浩睿-彩云之南酒店资产支持专项计划，发行总额最高，为58亿元，募集资金最低的中信皖新阅嘉一期资产支持专项计划募集的资金也有5.5亿元的规模；从发行时间来看，2014年作为类REITs发行的元年，发型了2支类REITs，合计金额47.05亿元；2015年发行了4支，合计金额61.56亿元；2016年发型了8支，合计176.55亿元。
延伸阅读：REITs的前世今生及中国发展趋势
科普——什么是REITs？
REITs被誉为是一种颠覆传统地产的金融模式，辣么厉害，那到底什么是REITs？
REITs是“Real Estate Investment Trust”的复数缩写，即房地产投资信托基金。它是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按分配给投资者的一种信托基金。
从本质上讲呢，REITs属于资产证券化的一种方式，同样需要基础资产即房地产的未来有持续稳定的现金流为支持。
对于投资者而言，REITs具有稳定且较高的收益、投资门槛较低、可以优化投资组合的优点；对于开发商而言，可以获得税收优惠、且部分替代银行信贷、并降低政府的运营成本等优势，这些优势无疑将推动中国REITs的快速启动和发展。
延展——REITs的前世今生
国际发展现状——多国REITs成熟
美国——REITs在1960年诞生于美国，从起步到成长，再从成熟到高速扩张，经过半个多世纪的发展，截止2015年年底，美国共有244只上市的REITs，占当时全球总数的60%，总市值达9,300多亿美元，合约64,000亿人民币。
日本——2001年建立REITs上市系统，当年9月首个REITs上市。经过十几年的发展，截止2016年第三季度，日本共有REITs56支，总市值达1,100多亿美元，合约7,500亿人民币。
澳大利亚——澳大利亚1971年推出REITs，经过四十多年的发展，截止2015年年底，澳大利亚共有47只上市REITs，总市值约890亿美元，合约6,100亿人民币。
新加坡——1999年5月颁布《财产信托法指引》，开始实施REITs，经过十多年的发展，截止2016年第三季度，共有36只上市REITs，总市值约500亿美元，合约3,400亿人民币。
中国发展现状——香港、台湾先行
香港——2003年8月颁布《香港房地产信托投资基金守则》，经过十多年的发展，截止2016年第三季度，香港共有10只上市REITs，总市值约300亿美元，合约2,000亿人民币。
台湾——2003年7月颁布《不动产证券化条例》，经过十多年的发展，截止2016年第三季度，台湾共有5只上市REITs，总市值约20亿美元，合约140亿人民币。
内地——2005年11月，商务部明确提出“开放国内REIT融资渠道”的建议，我国内地首次提出开展REITs；2009年，央行联合银监会、证监会等部门成立“REIT试点管理小组”，明确信托基金投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业；
2014年11月，根据住建部和有关部门的部署和要求，北上广深4个特大城市将先行开展REIT发行和交易试点工作；2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要积极培育经营住房租赁的机构，积极推进房地产投资信托基金试点。
2017年2月14日，中国证券投资基金业协会召开党委扩大会议，协会将研究推动“公募基金+资产证券化”的房地产投资信托基金（REITs）模式，实现长期资本与公共治理形成的各类公共设施作为基础的长期资产对接，真正提升金融服务实体经济的效率，推动结构性改革深入发展。
尽管我国的REITs起步较晚，但近年来明显加快了推出步伐。由于相关法律法规未出台，目前该领域多为非标准的类REITs和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的资产证券化产品。
自2016年10月以来，在房地产去杠杆、抑制资产泡沫以及商业银行房地产信贷紧缩的大背景下，房地产企业传统融资渠道日益困难，逐渐开始重视资产证券化等新型融资渠道。此外，为完善房地产金融架构，我国拓宽国民对大宗房地产投资渠道，一直在积极加快REITs的正式出台。可谓是，REITs近在咫尺，呼之欲出。
未来——等风来，拥抱REITs
据相关部门统计，截至2016年底，全国逾107万亿各项贷款余额中商业性房地产贷款余额为26.7万亿，按照上市银行60%抵押质押类贷款的比重粗略估算，我面房地产资产证券化规模总量约为一个16万亿的巨大市场，这个实实在在的巨大蛋糕就将摆在眼前。
而与REITs息息相关的评估行业，也是蓝海一片。以日本最大的不动产评估公司日本不动产研究所为例，目前该公司总营业额中50-60%为咨询业务，而咨询业务中50-60%为资产证券化的业务，其中REITs的后续业务占主要部分。
可想而知，在传统银行等评估业务日益萎缩的市场环境下，即将到来的REITs为评估公司开辟了一个全新战场。
REITs尽职调查主要内容
风将至，云帆起，而世联评估根据美国REITs的发行情况，将房地产物业类型的公寓、零售地产、写字楼、工业仓储、酒店等类型的尽职调查主要内容进行了详尽分析，纯干货奉上如下。
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