近年来，哪些房企是中国房地产行业里最为耀眼的“并购王”？当然要数阳光城(000671,股吧)和融创中国！7月10日，融创中国与万达集团签订了西双版纳万达文旅项目等13个文化旅游城项目股权转让及北京（楼盘）万达嘉华、武汉（楼盘）万达瑞华等76个酒店转让协议，在房地产圈内引发广泛关注。一方面，是因为“并购王”们的胃口越来越大，并购的企业和项目越来越多；另一方面，阳光城、融创中国这类高扩张房企，净负债率均排名行业前列，是典型的“带着高负债的镣铐跳舞。”
公开资料显示，今年一季度末，阳光城净负债率更是进一步走高，达到316.5%。虽然去年相对宽松的融资环境给了企业长债换短债、优化债务结构的机会，但隐形的债务压力，以及布局区域受政策影响而导致去化不利的风险，都给阳光城蒙上一层隐忧。
融创中国也好不到哪儿去。申万宏源(000166,股吧)的研究报告指出，截至2016年末，融创中国净负债率已经从2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%。其总有息负债规模从2015年末的420亿元大幅增长至2016年末的1130亿元，同期净负债规模从150亿元增长至430亿元。除了费用开支大幅增长以及利润率复苏慢于预期，该券商对融创中国在当前中国房地产市场的调控政策环境下，仍选择在杠杆率激增情况下快速扩张规模带来的风险同样表示担忧。
阳光城、融创中国的典型案例表明：高负债下的规模化扩张与寻求高质量转型之间存在很大的矛盾。对于未来的房地产行业来讲，房企的销售规模再大，貌似没有太多意义，因为这个行业的利润率一直在降低，今年的年报出来估计行业的平均净利率可能降低至8~9%，销售规模千亿元，净利润也就几十亿元，这种情况下，还背负80%以上的资产负债，规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大，于是有的企业开始选择逐步退出房地产，走向“轻资产”道路。
55家重点上市房企年报显示，净负债率的高低与房企的扩张速度和发展战略密不可分。2016年是阳光城的并购大年，甚至称为业内新晋“并购王”，其在2016年全年新增土地储备项目25个，总建筑面积977.8万平方米，同比增长高达210%。其中，通过收购共计获得13个项目（55宗地块），并购价款为124.96亿元，计容建面835.90万平方米，靠并购而来的土地占据新增土地储备大半江山。然而，大举扩张虽然给阳光城带来了可观的土地储备，也导致债务进一步高企。年报数据显示，2016年阳光城净负债率高达256.82%，同比上升了86.18%；有息负债总额为674.9亿元，同比增加了81.21%。
融创中国同样也因2016年的大举并购而负债率高企。2016年年报显示，融创中国净负债率为121.52%。但值得注意的是，在计算上市公司净负债率时并未将永续债计算在内。事实上，融创中国截至2016年年末共有100亿元的永续债，由于永续债并无债务到期时间，因此在财务数据统计时并未将其归为债务，而是作为权益计算。因此“明股实债”的永续债实际上暗藏了财务风险，融创中国的负债压力实际上比净负债率体现出的数据更高。
对于融创中国和阳光城来讲，一方面，企业规模化的诉求仍然不会改变，今年有可能通过加速并购继续走向千亿元或几千亿元的销售规模，但是，房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右，如果未来3年出现2~3家万亿的房企，再有20家左右的千亿元房企，那么，市场格局也就会在未来3~5年定局。这对于规模化的龙头房企来讲，规模已经没有优势，更重要的是，高质量的转型之路怎么样走？
对于大型房企来讲，从开发商到运营商的转变已经开始布局，比如万科并购印力集团、恒大并购医疗行业公司等外延式扩张显然加速了公司转型的速度，笔者认为，外延式扩张显然要比内生式扩张来得快，并且也避免走很多弯路，也节省了自身探索带来的成本。或许，在养老地产、产业地产、物流地产等“地产+X产业”领域的转型中，并购或合作在未来对于大型品牌房企来讲更为重要。
历史经验表明：每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场，行业“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象也会频繁发生。就最近两年的土地市场而言，北上广深等一线城市、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、合肥（楼盘）、厦门（楼盘）等核心热点地王频现，要想在上述热点城市公开招拍挂土地市场上拿地，不拿地王似乎很难下手。即使今年上半年楼市进入调整期，因为政府推地节奏与土地政策门槛较高等因素，品牌房企也很难从核心一二线城市拿到地，因此，从典型品牌房企来看，已经将触角伸向二级市场进行项目或项目公司股权收购。
由于获得土地储备或项目的成本相对较低，近两年来股权收购的案例越来越多。
从土地储备或项目的成本的角度来看，通过直接收购房企的股权的方式成本相对较低，并且布局核心战略要地也更为迅速，对于提升销售业绩而言也更为直接。“买地太贵就买公司股权”这种方式往往会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎。
同样，对于房企转型的方向来讲，通过收购进行规模化扩张显然加速了阳光城、融创中国的转型的速度，显然要比内生式扩张来得快，且避免了走很多弯路，也节省了自身探索带来的成本，但如何平衡高负债下的规模化扩张与寻求高质量转型之间的矛盾，或许是阳光城、融创中国为典型代表的“并购王”们需要加强反思和同步解决的现实问题。
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