导 读
想要快速扩张的万科物流公司，正面临着一个阻碍发展的“不可抗力”。
地产壹线 汪瑞杰 发自北京
融创大手笔收购万达文旅地产项目，孙宏斌想要做规模第一的心是遮不住的。对于开发商而言，土地是做大规模的基础，也是企业持续发展的坚强支撑。万科领衔以790亿收购物流地产霸主普洛斯，便是郁亮为万科实现“城市配套服务商”定位的提前落子。
这一手落在物流地产命门之上——土地。
站在行业角度，物流地产成为回报率最高的地产类型。一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产的2%-4%。如此高的回报率源自社会对物流的强大需求，国家邮政局数据显示，国内快递业务量继2014年首次突破100亿件之后，2016年又首次突破200亿件，作为个人消费热潮的指征不容忽视。一路狂奔的电商带动物流业快速发展，同时由于电商良好的承租能力，物流仓储租金进一步提升。截至2015年末，上海标准物流仓库租金为人民币1.24元每天每平方米。租金涨幅从2014年同比增加2.6%提升至同比增加3.2%。
正是看到物流业的良好前景，万科2015年成立物流公司，大举进入物流地产。2015年先后以收购、投资的方式拿下8个项目，获得255647平方米权益面积，2016年更拿下10个物流地产项目，拥有百万方仓储面积，增长速度极快。
2015年拿下的物流项目
2016年拿下物流项目
万科物流产业空间分布中，长三角6个，津京冀2个，珠三角2个，其余分布在二线城市。
万科大部分物流项目都没有采用独资拥有的模式，这并不是万科没钱，而是物流地产面临越来越多的不确定性。
这个不确定性的来源就是土地。
工业用地出让面积在一线城市逐年下降，这一趋势也开始向热点二线城市蔓延。2015年，一线城市共成交工业用地169宗，成交面积约为664公顷，成交宗地数和面积均有所下降，较2014年分别下降55.29%和95.58%。部分二线城市集约利用工业土地的政策在2015年逐渐落地，当地的工业用地供应更趋紧张。对于地方政府而言，物流用地逐渐成为鸡肋——卖地收入低，税收贡献难以达标。虽然长远来看物流业的充分发展对城市有着极高的贡献，但是短期而言，这并不是一个来钱快的生意。
以万科重仓的长三角区域核心城市上海为例，2015年上海共推出50块工业用地，总面积约198万平方米，同比下降80%。2011~2013年的三年间，上海物流仓储用地出让面积分别为60万、40万和27万平方米，仅占工业用地出让面积的3%左右。同时一线城市工业地块向小型化方向发展。受制于土地指标问题，一线城市出让地块不再像之前那样大块出让，而是分割成小块单独出让。这就对拿地企业的运营能力提出了更高要求。
一二线城市的物流土地出让面积并未随着物流增速同步上升，使得土地成本扩大，这对物流园区而言是一个不小的打击。面对逐渐走高的土地成本，联合拿地成为物流地产公司的选择。2016年万科拿下的10个物流地产项目中，仅有3个是全额控股。全额控制的项目中除广州项目外，其他的均位于佛山、昆明等三四线城市。
一二线城市收紧工业用地的同时，三四线依旧将物流园作为拉动GDP的不二法门。然而重仓三四线面临的问题是：当地的经济和人口无法消费巨量仓储库存。对于电商、快递公司而言，将物流中心设置在三四线又会进一步推高成本。目前除京津冀、长三角、珠三角城市群之外的三四线城市，万科并无染指的意图。
弱三四线不想去，一二线拿不到地，想要大举扩张的万科物流处在极为尴尬的处境。
走并购之路的话，成本极为高昂。世邦魏理仕数据显示，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成。万科物流成立之初设定的“主打高标库”目标，看中了高标准仓库带来的高价值。而今高标库高昂的价格或许成为阻挡万科物流快速扩张的原因之一。高标库的高价格原因是供需失衡。戴德梁行4月6日公布的一份报告显示，从中国零售及电商行业层面的发展来看，2020年国内电子商务、消费品、第三方物流和工业对高标准仓库的需求量，将达到1.4-2.1亿平方米。然而三年以后，国内仓储物流的供应量只能达到5600万至6600万平方米的水平。
也就是说，就算万科物流有快速扩张的想法，也没有足够的地和仓库能够支持。参与收购普洛斯成为了万科唯一的选择。
收购之后，留给万科的难题仍没有解决。一线城市收缩工业用地的目的，在于盘活存量工业用地，促成产业升级换代。在这个过程中，物流地产拿地难的问题还将继续。作为“城市配套服务商”的重要板块，留给万科物流的是一个“找米做饭 ”的局面。
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