日前，记者以承租者身份实地探访该项目，负责招租的周姓负责人向本报记者坦承，办公空间的出租率的确在60%左右，进驻企业中以金融类居多。7月6日下午2时许，记者在大厦的宴会厅和对外开放的观光层看到，人流量较少，氛围略显冷清。而计划中的豪华酒店并未开放，星巴克和保时捷的门店仍在装修中。
受访行业人士提出，近年来，国内超高层建筑“疯长”，不少城市已经出现盲目上马、体量过剩的现象，其运营管理方面也有待进一步改善。针对上海中心大厦的招租和运营情况，记者致电致函项目开发企业上海中心大厦建设发展有限公司，截至发稿前未获具体回应。
对于“出租率六成，进驻租户仅1/3”的说法，上海中心大厦资产管理团队此前向媒体表示，上海中心大厦刚刚启用，60%的出租率并不低，入驻率也会慢慢提高，同时，超高楼的社会贡献、经济价值非常广，并不仅限于出租。
上海中心低出租率遭质疑
记者走访了解到，在寸土寸金的上海浦东陆家嘴金融贸易区核心区，上海中心大厦、金茂大厦、环球金融中心三幢超高层摩天楼鼎足而立。上海中心大厦建筑体量相当于2个金茂大厦或1.5个环球金融中心，也由此成为目前上海最大体量的写字楼项目。
黄浦江畔，外滩和一江之隔的陆家嘴共同构成了上海滩举世闻名的天际线。不过，近日《中国房地产报》一则报道指出，建筑总高度632米，总建筑面积57.8万平方米的中国第一、世界第二高楼上海中心大厦，办公楼层自入市以来出租率仅六成，进驻租户为1/3，引来不少人对其高空置率的质疑。
公开资料显示，该项目由上海城投（集团）有限公司、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司和上海建工集团股份有限公司共同投资开发。于2008年11月29日开工建设，2014年底土建工程竣工，2016年4月部分投入试运营，2017年2月全面投入运营。
7月6日，记者实地探访上海中心大厦时，据大厦内一位安保人员介绍称，上海中心大厦的办公楼层位于大厦的第8层至81层。根据办公楼层索引，记者看到，目前已入住的企业包括上海市锦天城律师事务所、支付宝（中国）网络技术有限公司、国华人寿保险股份有限公司等。“许多中资企业都把上海中心大厦作为其上海总部的选择，其中金融类企业居多。”大厦一位工作人员介绍。
上海中心大厦高级资产管理顾问此前接受记者采访时表示，目前上海中心大厦总建筑面积57.8万平方米，价值600亿~800亿元，未来甚至可达到1000亿元。
同时，仲量联行中国区研究部总监周志锋在接受本报记者采访时提出，在当前情况下，60%已经是一个不错的出租率，至于1/3的入驻率，该项目的办公空间去年才开始出租，目前很多企业正在装修中，其中不乏一些别处办公期限仍未到期，不急于进驻的企业。
业内分析人士指出，上海中心大厦20万平方米的办公体量集中释放，必将经历一个相对较长的消化周期，而项目上市初期恰逢上海写字楼的历史供应高位，外围区域的竞争也分流了部分潜在客户。同时，上海中心大厦的办公区不宜实现中小面积的分割，存在同质化与缺乏灵活性的障碍。
记者以承租者身份致电其办公租赁专线，一位周姓招商负责人在接待过程中介绍称，上海中心大厦以300平方米左右为最小承租面积对外出租，每天的租金从每平方米15元~20元不等，目前整个办公空间的出租率在60%左右，记者现场看到，不少企业仍在紧锣密鼓地装修中。
莱坊上海董事研究及咨询部主管杨悦晨告诉记者，目前上海金茂大厦、环球金融中心的出租率都在95%左右，而最新交付的上海中心大厦的出租率在60%左右。“由于都处于小陆家嘴的核心位置，租金水平也比较接近，物业管理方式也是使用自己的物业管理公司而没有外聘物业管理公司，因此在租赁市场上这三栋大楼存在一定的竞争性。”
“超高层地标项目由于体量庞大，相当于4~5个常规项目同期集中竣工入市，在去化周期上的挑战比常规项目大很多。”戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁提出。
而根据仲量联行的数据，2017年第二季度，上海中央商务区空置率为12.4%。
行业分析人士认为，上海中心大厦如今面临的招租困境，并不仅仅来源于新建的摩天大楼带来的同质化竞争压力，上海市进行的如火如荼的老城区改造工程，也在分流写字楼客源。
超高层“疯长”背后风险潜存
上海中心大厦的低出租率、低入驻率，只是当下中国超高层建设热潮的冰山一角。数据显示，2017年全世界将有240栋高度达200米以上的高楼完工，将是2016年高楼数量的2倍多，根据高层建筑与城市住宅委员会的数据，其中中国修建的超高层建筑已经占到2017年超高层建筑总数的一半。
纵观国内市场，全国的超高层建筑进入了异常繁荣阶段，而长三角为典型区域之一。上海被看作超高楼建设最快的城市。1998年，金茂大厦建成，楼高420.5米，成为当时上海第一高度；2008年，上海环球金融中心竣工，楼高492米，刷新上海天际线；2015年年底，上海中心大厦竣工，楼高632米，成为上海新的地标。
另据有关资料，合肥目前已经建成的超过200米的写字楼有十栋左右，这个数据和美国第二大城市洛杉矶相当。
由于超高层对资金、技术等因素要求较高，也就形成了其多被大牌房企包揽，特别是绿地集团、中铁等企业。根据绿地集团官网信息显示，绿地集团目前建成和在建的超高层建筑已达23幢，其中4幢高度位列世界排名前十。
对于长三角地区层出不穷的超高层建设热，一位不愿具名的行业观察人士告诉记者：“目前的超高层建筑，一幢比一幢高，如果北上广深等一线城市因为聚集了大量的集团总部以及外资企业等，办公楼的消化并不算太大问题，那么，部分二三线城市则可能出现超高层建筑盲目上马、体量过剩的现象。”
很多超高层写字楼的崛起，一开始是“城市形象”促使。该行业观察人士续称，超高层建筑或与政绩工程相关，部分城市不一定需要如此巨量的超高层建筑。
同时，房地产分析人士薛建雄认为，政府为形象对开发商有要求，开发商建了能获得更多政策支持是主要原因。实际土地资源并没紧张到一定得建超高层建筑，而且，像一些中央商务区因为密度过大，给交通、通信、上下水、电力等也带来了巨大压力。
一座座看上去很美的摩天大楼，其运营状况如何？克而瑞信息集团研究中心副总经理林波提出，对于超高层建筑而言，后期的招商、运营和管理非常关键，如果出现招租不满等现象，则可能导致亏损。
那么，超高层建筑未来在运营和管理上又该如何突破？“为了避免出现直接竞争的局面，一些写字楼不仅在软硬件配置上进行投资，在租赁业务上也都制定了个性化的租赁策略，使其区别于其他竞争楼盘。”杨悦晨称。
诸多新建超高层项目，硬件品质趋于国际化，未来应更注重客户体验、自身配套、楼宇智能以及服务管理这些“软件”的提升。(原标题：亚洲第一高楼入驻率仅1/3 超高层疯长难掩空置隐忧）
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