楼市调控层层加码后进入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”，受此影响，多地楼市成交降温。
4月份，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2667万平方米，环比减少10%，同比减少19%。
其中，一线城市中广州市场降温最明显，新建商品住宅成交面积环比下降50%。
不过，深圳却反其道行之，虽然新房均价仍在下跌，但成交量环比却大涨139%，不禁让人大跌眼镜。
1、楼市调控政策接连出台
自3月17日北京出台了包括“认房又认贷”在内的系列政策后，全国各大城市纷纷跟进政策调整。到了4月份又有部分城市加入了政策收紧的大军中。
从今年3月份以来，已经有31个城市陆续出台了调控政策，楼市调控全面升级。
(资料来源：各地房管部门政策公告)
2、深圳环比大增139% 福州环比跌幅最大
在调控升级的背景下，楼市成交情况如何呢？
根据易居研究院提供的数据，对4月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的环比增幅进行排序。
从排行中我们可以看出，环比增幅最大的城市为深圳，为139%。深圳新房供应一直不多，此前市场交易陷入历史低位，所以基数相对低，交易出现反弹是正常的。
但若观察同比数据交易规模依然是偏小的。而类似蚌埠和芜湖等市场，很大程度上受到了周边城市购房需求外溢的影响，市场交易有比较明显的反弹。
而从环比跌幅数据看，包括福州、广州、张家口等市场跌幅相对大。此类城市过去购房市场相对活跃，政策调控后，市场有明显降温。
若从环比跌幅数据看，跌幅最大的10个城市中，除岳阳没有出台明显的管控政策外，其他9个自今年3月份以来都已经出台了新的管控措施。
值得关注的是，一线城市中广州市场降温最明显，4月环比下降50%。
(数据来源：易居研究院)
附注：50个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、昆明、南宁、海口、呼和浩特、兰州、牡丹江、张家口、廊坊、威海、徐州、无锡、镇江、扬州、温州、嘉兴、芜湖、滁州、蚌埠、安庆、焦作、宜昌、襄阳、常德、岳阳、九江、赣州、莆田、佛山、东莞、惠州、韶关、北海、柳州、三亚、宝鸡。其中一线城市4个、二线城市16个、三线城市30个。
3、北海同比大增111% 福州同比跌幅最大
此外，对4月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的同比增幅进行排序。
从排行中可以看出，同比增幅最大的城市为北海，为111%。北海市场购房政策相对宽松，在海南市场政策收紧以后，或有部分需求进入了北海市场，进而推高了市场交易。
而从同比跌幅的数据看，福州、无锡和南京等城市的跌幅较大。此类城市购房政策趋紧，造成新房成交面积同比下滑较大。
(数据来源：易居研究院)
4、未来成交量仍持续回调？
那么，楼市接下来会怎么样？
首创证券指出，通过强势冰冻短期流动性，发挥对投资性需求的抑制作用，未来“限售”政策可能成为主流调控措施。
中原地产首席分析师张大伟预计，后续二线城市将全面升级调控到“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。
中国指数研究院认为，随着热点城市调控逐步升级和调控向周边三四线城市蔓延，预计未来市场成交量仍将持续回调。
除了严厉调控，对于楼市影响最大的则是房地产信贷的变化。
目前，房地产信贷政策全面收紧，多城市上调房贷利率，五一假期后，北京多家银行发布住房贷款利率的最新通知：5月1号之后，首套房执行4.9%的基准利率，二套房的贷款利率则在执行基准利率上浮20%，即5.88%的年利率。
4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷出现利率上调。
“从整体来看，信贷利率呈上升趋势是必然。”张大伟说，从银行的资金情况看，房地产调控政策持续收紧，资金成本明显上升。
以北京为例，在严控下，房价出现调整的可能性增加，因此，银行对抵押品的风险意识提高。