成长期（1980-2007），完善税收和养老金政策，REITs迎来大发展。1981年美国经历石油危机陷入衰退，美国通过《经济复兴税收法案》，减税刺激房地产市场，1986年通过《税收改革法案》，增强REITs税收优惠吸引力，同时允许REITs管理人主动经营不动产，权益型REITs成为市场主流。1993年通过《综合预算调节法》，养老金能够更方便地投资于REITs。这一时期，REITs市值迅速膨胀，从1980年23亿美元增至4380亿美元，年化增速约20%。
成熟期（2008-至今），规则完善。次贷危机使REITs市值大幅下跌， 2008年美国发布《REITs投资和多样化法案》，允许REITs进行多元化投资，包括基建设施，林场，仓库，医疗保健等，进一步分散REITs的风险。2015年《PATHACT》消除了外国资金投资美国REITs的障碍，美国奠定了全球第一大REITs市场地位。从2008年到2020年市场规模扩大了六倍，年化增速达到11.3%。
3.1.2 市场现状：全球最大REITs市场
美国是全球最大REITs市场，权益型为主流，基建类市值占比高。由于美国采用公司型REITs，不要求必须上市。根据美国国家REITs协会Nareit披露，整体REITs市场规模约3.5万亿美元。而根据公开数据，截至2020年，美国上市REITs市值超过1.2万亿美元，共计223只。从收益属性看，权益型REITs市值 1.18万亿美元，占比94.8%，抵押型REITs市场份额仅5.2%。从底层资产看，基础设施类市值最大，零售行业产品最多。截至2021年4月，基础设施类REITs市值达到16.72%，其次是公寓和零售，而酒店类和林业类产品市值占比最低。从数量来看，零售行业REITs产品数量最多，公寓产品数量次之。基站、基础设施、数据中心和工业物流设施等新兴底层资产发展迅速。
收益率情况来看，美国REITs分红率稳定，长期收益率高于标普500指数。从收益率来看，1972年到2021年的50年间，美国权益型REITs复合年化收益率为11.76%，略高于同期标普500指数的11.02%。在过去的20年中有13年REITs均跑赢了标普500指数，但在过去10年间，权益型REITs复合年化收益缩小为10.9%，低于同期标普500指数的14.56%。受新冠疫情影响，2020年全年更是大幅跑输标普500指数。从分红来看，2011年至2020年间，美国权益型REITs平均分红比例为3.71%，高于同期的标普500指数与十年期国债平均收益率。
细分来看，权益型REITs收益率高于抵押型REITs，数据中心、基础设施的平均收益率最高。以2020年开始前3至40年维度里，权益型REITs的年化收益率均优于抵押型REITs的年化收益率，长期看权益型REITs收益率要比抵押型REITs高5%-7%。分行业来看，以新兴的数据中心为底层资产的REITs产品平均综合收益率最高，达到了17.91%，其次是基础设施达到了17.8%，而酒店、多元资产的平均收益率较低，均未超过10%，而且近十年的收益率更是进一步下降到了4.5%左右。
从投资者来看，美国REITs受机构投资者青睐。由于既具备相对稳定的分红，又能一定程度上享受到不动产的增值收益，同时进行资产的风险分散投资，美国REITs可以满足各种投资者的不同需求，包括个人投资者，养老金，保险公司以及各种机构，构成了REITs的投资者群体，其中以共同基金和ETF持有REITs的占比最大达到了51%，其次是直接持有和机构持有，分别占了28%和21%。其中估计由1.45亿美国人通过退休金和其他类型的投资基金持有REITs资产。
3.1.3 美国REITs良性发展的经验：政策不断优化
美国REITs市场规模不断扩张，在盘活资产，促进行业发展，提升资产运营水平和拓宽居民投资途径均发挥了重要的作用，有赖于其长期稳定的投资回报与美国相应的税收分红法案等制度根基。
政策方面，一是税收优惠。美国REITs用于股息分红的部分可以免除公司所得税及资本利得税，同时个人分得的股息征收个人所得税，允许抵减20%的比例。因此在购置处置资产、持有运营物业阶段均可以享受到税收的优惠政策，大大激励了广大投资者对REITs的投资热情，也促进了REITs整体市值的不断发展。二是强制分红。美国REITs规定，每年REITs至少要把当年应税收入的90%进行股东分红，这就导致了REITs产品相比于权益资产还存在一定的债券固收属性，将其分红按照派息率计算约为3%-6%。三是有限杠杆。美国对REITs产品没有规定其杠杆和债务情况，但多数REITs实际运行过程中杠杆不高。在美国REITs设立初期出现过因杠杆过高导致的各种问题，随着自身的不断完善发展，美国REITs总体的债务比率为37.8%。其中零售行业和酒店行业的债务比率最高，分别为52.5%和53.3%，工业、仓储及数据中心的债务比率较小，分别为22.4%、24%和26%。在底层资产方面，零售行业的区域商场是债务比率最高的底层资产，债务比率高达76.1%。
投资者方面，美国REITs投资者广泛，流动性充裕。七八十年代养老金、公募基金等机构投资者大发展，对不动产等另类资产配置需求增加，根据Preqin的统计，超过50%的养老金参与了REITs投资。《2004年美国就业机会创造法案》取消所有国外投资者在投资美国公开交易的REITs产品时的差别对待，强有力地鼓励和吸引了大量外资涌入美国资本市场。投资者可以像买卖股票一样在主要证券交易所购买上市REITs的股票、购买REIT共同基金或交易所买卖基金（ETF）的股票份额以及投资于公告非上市REITs和私人REITs，同时Reits对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。
底层资产方面，一是允许多种类、跨地域的底层资产。美国REITs允许开展房地产以外的业务，要求至少75%的持有资产价值属于为房地产、抵押贷款、其他Reits证券、现金或政府证券；同时，不断扩展海外资金的REITs投资规模，对冲地域风险，多数美国REITs的投资遍布美国各州，甚至海外资产。二是强调主动管理。美国允许REITs直接经营不动产而不必交由第三方管理，1992年美国REITs开创性的建立了伞形架构——UPREIT，房地产公司和私人业主将自己的物业以股份兑换而不是出售的方式纳入REITs中，从而递延不动产交易所环节所产生的相关税收费用，并保持了房企对物业控制权。之后大量房企变身为公司制的上市REITs，发展进入主动管理快车道，由房企内部团队继承对物业的管理，积极主动地参与一级市场运作，包括管理运营好现有的资产，同时也要对合适优质资产进行并购重组，通过内外双向驱动实现REITs规模的不断增长。