每经记者 冯彪 每经编辑 陈旭
如果你还在为选择前往哪座城市发展而徘徊，不妨看看这些年资本在城市间是如何流动的。寻找某个地方的发展潜力，资本的眼睛往往是最雪亮的。
房地产发展作为城镇化进程和城市发展潜力的一个缩影，从房地产开发投资增减状况，通常也最能够窥见城市的吸引力。
近日，中国指数研究院发布《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》（以下简称《报告》），对全国297个地级以上城市房地产投资吸引力进行排位。《报告》显示，上海、北京、深圳位列前三，第4至10位分别是天津、广州、杭州、南京、成都、武汉、重庆。
《每日经济新闻》记者对比国家统计局公布的全国35个主要城市2011年和2015年房地产开发投资额数据发现，32个城市出现增长，其中9个城市投资额超过1倍。沈阳、大连、长春三城则出现下降。
上述《报告》分析，2016年持续走高的中国房地产市场，从区域的角度也可以用“分化”来概括——核心大城市仍然是房地产市场最主要的需求集中区域；而在另一方面，核心大城市周边的三四线城市正成为溢出需求的主要承载地，都市圈与城市群的形态在房地产市场也渐成趋势。
9城市开发投资5年增1倍
2016年全国房地产开发投资同比增速为6.9%，而今年前4个月的增速则达到9.3%。但在全国房地产开发投资整体提速的背景下，从不同的城市来看则出现了明显的分化。
《每日经济新闻》记者梳理发现，在国家统计局公布的35个主要城市中，2011年，北京、上海和重庆房地产开发投资额占据着前三位；到了2015年和2016年，北京、重庆、上海房地产开发投资额同样位列前三位。
部分热点二线城市虽然无缘前三甲，但是近年来房地产开发投资额快速上升，在35个城市排位中不断上台阶。
以河南省会城市郑州为例，2011年房地产开发投资额达926.31亿元，仅在35个城市中排13位。但到2015年时，郑州房地产开发投资额已升至2000.2亿元，排第8位。2016年，郑州该数据升至2779亿，仅次于北京、重庆和上海，在35个城市中占第4。
从房地产开发投资额增长速度来看，杭州、郑州、武汉、深圳、海口、贵阳、昆明、兰州、西宁9个城市2015年投资额比2011年增长了1倍以上。
有上升就有下降——与5年前相比，个别城市房地产开发投资额减少近半。2011年时，35个城市中沈阳房地产开发投资额1684.72亿元，位列第4位。但是2015年，沈阳房地产开发投资额1337.66亿元，降至第14位。2016年，沈阳房地产开发投资额下降的局面仍在继续，降至709.7亿元，排在35个城市的第24位。
大连房地产开发投资额同样呈现下滑态势。2011年，大连房地产开发投资额为1107.46亿元，在35个城市中排第9位。2015年减少到897.46亿元，跌破千亿元，在35个城市中仅排第23；2016年又继续下降到535.2亿元。
如果按房地产开发投资额规模将35个城市分为三个梯队，2016年，3000亿元以上的北京、重庆、上海无疑是第一梯队；1000亿元以上3000亿元以下的郑州、成都、杭州、广州、武汉、天津、西安、南京、深圳、福州、昆明、青岛、合肥、宁波、长沙、济南、石家庄为第二梯队；1000亿元以下的贵阳、南宁、厦门、沈阳、南昌、海口、大连、呼和浩特、哈尔滨、银川、兰州、西宁、乌鲁木齐、太原、长春为第三梯队。
开发投资吸引力排名出炉
房地产开发投资资金在不同城市间流进流出，既反映该城市人口对房地产的需求程度，又体现城市对资金的吸引力水平，甚至体现出一个城市未来的发展速度。
哪些因素又决定了一个城市的吸引力？上述《报告》从市场容量和增值潜能两个维度出发，评判城市的房地产开发投资吸引力，前者包括人口基础、经济实力、财富水平、资源优势、交通通达性、市场规模，后者包括供求关系、需求满足度、价格支撑、市场热度。
中国指数研究院相关专家对《每日经济新闻》记者表示，人作为房地产市场的消费终端，是影响市场容量最重要的因素。未来市场容量能否保持甚至扩张，取决于人口是否能够保持增长，城市经济、收入、资源、交通等因子将通过作用于人口增长来影响住房市场容量。另一方面，市场热度反映的是开发企业对当地城市的投资热情，可用房地产开发投资额规模和增速以及土地平均溢价率来进行衡量。
通过上述评价逻辑，《报告》对全国297个地级以上城市进行打分排位。评价结果显示，上海、北京、深圳、天津、广州、杭州、南京、成都、武汉、重庆位列2017年全国地级以上城市房地产开发投资吸引力前10位。
《报告》称，从城市层级来看，一线城市排名领先，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位；天津排名首次进入前4，杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础强、人口流入多、市场需求旺盛。
另外，《报告》显示，在二线城市中，郑州、厦门、合肥领衔排名，分列12、13、16位，长春、哈尔滨、大连则继续延续上年的态势，排名靠后。
五大城市群房地产增势明显
今年以来，全国房地产开发投资同比增速继续上升。有业内人士分析，房地产开发投资增速不降反升，是因为在前期房地产景气局面下，房地产企业加大投资力度并保持延续。但随着需求端销售增速下滑，供给端的房地产开发投资增速也有下滑的可能。
但是细看各城市数据可以发现，部分二线城市在人口流入、房地产开发投资、房地产销售面积等方面依然保持着迅猛的增速。
《报告》称，一线城市中，北京、深圳土地稀缺导致供应规模大幅下降，销售面积增速放缓，北京销售面积同比仅增长6.7%，深圳销售面积甚至出现负增长，为-11.5%，上海增速为11.3%，但是一线城市外溢效应明显，热点二线城市商品房销售面积增长显著。
2016年，成都、武汉、郑州和天津，商品房销售面积在3000万平方米左右，远超全国其他城市，同比增速均在20%以上，其中郑州和天津增速超过50%。
从区域来看，房地产开发投资吸引力排名靠前的城市主要位于长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五大城市群内。广东东莞、佛山保持在全国前20名，中山排名提升至23名；三四线城市中，珠海、汕头、镇江、保定等城市具备承接核心城市产业、人口及置业需求外溢的区位优势，排名靠前。
中山大学银行研究中心副主任李宇嘉分析，目前随着产业结构升级分化，就业条件好的几大都市圈已成为人口流入的目的地，在人口红利减退、城市化速度放缓的背景下，都市圈将成为未来释放人口结构性红利的重要区域。