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财经365视界:恒隆地产股东信为啥被刷屏?

2019-09-16 09:59  来源:财经365 作者:树我直言 本篇文章有字,看完大约需要 分钟的时间

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财经365(www.caijing365.com)9月16日讯:财经365视界-恒隆地产股东信为啥被刷屏?

财经365视界:恒隆地产股东信为啥被刷屏?


在投资界,有几封致股东的信,是业界必看的。英文世界最棒的股东信,无疑是沃伦·巴菲特写给伯克希尔哈撒韦的股东信,对于商业世界的看法,对人生智慧的凝练,几乎系数囊括在这50年来的信中,我们经常调侃说,困扰普通人一生的那些疑难问题,在这些信里面,能找到很多"标准的已知答案"。此外,亚马逊的老板贝索斯写给股东的信,质量也属上乘。


而在中文世界,每年期中和期末,能让投资者像追剧一样更新阅读的,恒隆地产董事长陈启宗先生的股东信肯定算是其中之一。不论是使用什么语言,以上这些股东信有一个共同的特征,他们都是价值投资者。


大家可能会问,做地产生意,怎么会跟价值投资扯上关系呢?那今天,我们就简单和大家分享一下恒隆的故事。


恒隆的商业模式,极为简洁:在内地经济最活跃的一线城市,购买最佳地块,在最佳地块上自建顶级购物中心,通过极为精巧的建筑设计和管理运营,吸引最顶级的品牌入驻;持有物业只租不卖,用物业产生的租金现金流,继续去其他一二线城市拍地盖楼,产出租金,用于翻修升级原有物业和建设更多顶级购物中心。在整个过程中,永远坚持房子是用来租的,不是用来炒的,坚持只租不卖。


你会发现,以上是一个极为美妙的复利模型,产出的租金,重新变成了产能(购物中心),产能更大,导致租金更多,租金更多,重新投回来,有了更大产能,于是美妙的复利效应开始起作用了。


如果房地产就像一个股票,那么在过去的二十年时间里,有无数房产玩家,有无数的机会,像炒股票一样,低买高卖,高抛低吸。难得是,二十年来,恒隆不仅坚持超长期视角,并且只打现金流的比赛-这是我们对于一笔投资,是否是价值投资的定义:如果投资者关注的是资产本身的产出,而非资产本身价格的波动,坚持以现金流角度看待事物,那么你就是一个价值投资者。


在过去的二十多年里,恒隆做对了几个极为重要的战略判断。恒隆的成功,最大单一因素,就是积极投资中国,投资内地市场!


1997年香港回归之后,很多香港企业家对内地的经济前景并不确定,在当时,能够拿出巨额真金白银,投资内地经济,需要的不仅是智慧,更是魄力。在很多香港地产大佬,做出在香港本地炒地皮的战略判断之后,恒隆决定当一个孤独的逆行者北上,第一个战略部署,是选定上海作为第一站,分别投资30亿和20亿,兴建恒隆广场和港汇恒隆广场。


上海的朋友应该很清楚,几乎二十年过去,这两座购物商场不仅没有过时,反而依然充当地标。在经济快速发展的这十几年里,商铺租金和销售额不断上涨,根据陈先生披露的公开数据,包括上海,恒隆几乎在一二线布局的所有购物商场,租金的增速都在20%以上。


大家会肯定会觉得不可思议,哇!租金上涨啦!生意做不下去啦!20%年涨幅,没法活啦!


其实完全不是这么回事。高端购物商场的合约模式是保底租金+销售扣点,这和我们曾经分享过的机场免税店的商业模式完全一样,当你商铺销量过低,那么物业不赚你钱,只收保底租金。但是如果物业通过成功的运营,吸引来了更多的流量,那么商铺收入更多了,物业也享有这部分超额收益的分红扣点的权利。从这个角度,高端购物中心和机场免税店的商业模式,几乎完全可以类同。

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