您的位置:财经 要闻 / 产业 / 国内 / 国际 / 专题 / > 土地价格凉了,房价呢?

土地价格凉了,房价呢?

2018-09-06 16:12  来源:真话财经 作者:马继鹏 本篇文章有字,看完大约需要 分钟的时间

来源:真话财经

2016年,安徽合肥某地王拍卖现场

8月10日,山西太原举行了一场备受关注的土地拍卖会,不料爆出大冷门。地处南内环西街的8宗地块全部流拍。

山西本地媒体用“拍卖会的结果震惊了全城地产界人士和到场媒体记者”来形容,要知道,这个地块周边都是名盘,二手房售价超过1.2万/平米。

在此之前,太原土地拍卖一般都是“逢拍必抢”,所以有人预计,8月10日的拍卖可能会拍出今年的最高楼面地价、土地单价地王。

可谁能想到,土地市场竟然凉的这么快。

易居研究院最近发布的数据显示,8月,40个典型城市土地成交溢价率 17.3%,这一数字创下39个月来的新低,与去年同期相比下降20.9个百分点。

房地产市场,土地和房子的关系就像面粉和面包的关系,土地市场退烧持续,房价会不会加速下跌呢?

 01 

中国指数研究院数据显示,8月,全国 300个城市共成交土地面积7322万平方米,同比微增1%。土地出让金总额则为3516亿元,同比小幅增加4%,数据涨幅收窄明显。

更能说明问题的是土地的溢价率在持续下降。8月,全国300个城市土地平均溢价率为9%,较上月减少5个百分点,较去年同期下降21个百分点。

易居研究院研究员沈昕表示,1-8月,40个典型城市累计土地成交面积同比增幅小幅扩大,累计土地出让金收入增幅持续收窄,成交均价也连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低。

土地卖不上价主要和政府调控有关,现在仍然看不到地产调控放松的迹象,长周期的高压调控,一方面让房价看不到希望,更主要的是房企资金链越来越紧张。

所以,房企既没有信心也没有钱,拿地热情就大打折扣。

中国指数研究院的数据显示,1-8月,全国受其监测的300城市土地出让金总额为26949亿元,同比增加约21%,比上月的23%有微幅下调。

从当月数据来看,增幅收窄则更为明显。8月,300城整体出让金总额为3516亿元,同比上涨4%,这一涨幅比7月的9%有较大幅度下降。

另外,从土地成交价格、溢价率等关键价格指标来看,房企拿地态度更加理性谨慎。

易居研究院的数据显示,在土地流拍增多与三线城市土地成交比重增加的影响下,8月,受其监测的40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米,环比下跌 2.9%。这已是土地出让均价连续5个月同比下跌。

 02 

8月10日太原土地拍卖会有一个细节,8块热点区域黄金地块,只有北京润置商业运营管理有限公司和金茂投资管理(天津)有限公司报名,最后都因出价不达拍卖底价,没有交易成功。其余6宗地无人报名。

山西晚报援引一位不愿透露姓名的业内人士的话称,8块土地集体流派,归根结底还是在限购、限贷的调控背景下,太原楼市前景不明,土地价格高过房企对市场售价的预期值。

关于这一点,融创中国执行董事、行政总裁汪孟德说的更明白,他在最近的发布会上说:“现在核心城市的地价已经在很高水平了,特别是经过2016年、2017年的涨幅,不少城市大体已经到顶。从未来趋势来看,很多城市的地价还是会往下走的。”

易居房地产研究院副院长杨红旭也表达了类似的观点,他认为,总体上全国一二线城市土地市场降温比楼市降温还要早,主要是这一轮全国地价涨幅远超房价涨幅,所以地价泡沫比房价泡沫还要大。

前几年,很多城市的房价大涨,主要是城市的地王太多,也就是面粉太贵,房地产商为了赚钱,会把房价卖的更高,再加上货币放水推波助澜,房价涨幅就更大了。

现在,情况似乎发生了根本性的变化,不仅没有地王了,一般的土地拍卖都没人要了。杨红旭认为,当地价下跌的时候也会传递到房价上,就是说地价下跌会拖累房价,促使房价下跌。

 03 

过去很多年,中国楼市的房价很大程度上由地价决定,“面粉贵过面包”、“面包”再提价屡屡上演。

国家税务总局税科所研究员付广军曾提出,一线城市的土地成本,像北京土地成本占房价的60%,降房价首先降地价。

在六月初的文章《房价上涨!谁在说谎?》中,我们得出一个基本结论:过去几年房价上涨的一个很重要的推手就是地方政府惜售土地。

数据显示,国内购置土地面积最高点出现在2011年,当时是44327.44万平方米,之后一直呈下降趋势,尤其是2013年开始,下降幅度较大。

到2015年和2016年,房地产企业购置土地面积只有最高峰时期的50%,2016年只有22025.25万平方米。

2017年,房地产开发企业土地购置面积上升到25508万平方米,比2016年增长15.8%,但是和2013年之前相比,还是处于低位。

与以上两个数据形成鲜明对比的是,房地产企业土地购置费用近10年一直在增长,2007年为4873.25亿元,2016年已经上涨到18778.68亿元,整整翻了3.85倍。

所以,房价上涨很重要的原因是因为地价上涨,现在地价便宜了,是不是以后就能以更便宜的价格买到房子?

深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,房价与地价之间并没有必然的联系。从成本法的角度来说,地价下跌对房价的回调是一个有利的条件,但地价下跌并不能抵减其他成本费用的上升。

以香港为例,早些年,有些开发商在香港拿了地王,但是碰上了不好的市场,楼价全面下跌,开发商的楼盘也因时而调整。

还有人认为,房价主要是由市场供需决定的,而不是成本(土地是成本之一),所以,即便开放商现在低价拿地,如果以后买房的人很多,房价还是会高涨。

如果按照这个说法,我们只能把房价下降寄托到地产商的仁慈之上了。但如果地价都不下降,地产商要想仁慈连基本的条件都没有。

阅读了该文章的用户还阅读了

热门关键词

为您推荐

行情
概念
新股
研报
涨停
要闻
产业
国内
国际
专题
美股
港股
外汇
期货
黄金
公募
私募
理财
信托
排行
融资
创业
动态
观点
保险
汽车
房产
P2P
投稿专栏
课堂
热点
视频
战略

栏目导航

网站首页
股票
学股
名家
财经
区块链
网站地图

财经365所刊载内容之知识产权为财经365及/或相关权利人专属所有或持有。未经许可,禁止进行转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。

鲁ICP备17012268号-3 Copyright 财经365 All Rights Reserved 版权所有 复制必究 Copyright © 2017股票入门基础知识财经365版权所有 证券投资咨询许可证号为:ZX0036 站长统计

人妻系列 美丽人妻 人妻系列 美丽人妻