我的估值看法是这样的，用租金管理费收入的息税前利润，然后减去财务支出，不用扣所得税，然后给这个所得税前利润一个合理的心理估值。 我说这个利润是要减掉物业重估影响的。
我告诉你一个干货，就是香港的商业地产持有者和内地商业地产持有者财报是有重大结构差异的，很多内地开发商，商业地产部分单拿出来价值是很低的，因为负债过高，而且负债成本和租金收益倒挂，那就全靠散售现金流来补充你可以做个对比，香港的收租企业，财务费用好几家大概就是3%出头的成本，房产信托能做到2%多的财务成本，而且基本当期在利润表就全部消化，这就决定了他们的利润质量非常高，所以市场估值也就不错。
而内地很多开发商，很多财务费用都资本化，进入资产负债表，不在利润表当年消化，实际这些开始都是真实的开支，这就决定了，一旦不再资本化，利息开支就会冲击利润表，除非能用散售物业降低负债率。但是，你看万达，新城，他们的散售物业养出租物业，真实的降低了负债率么？借的钱是越来越多？还是越来越少？这个问题是关键，假如负债一直单边上升，那就还是用财务杠杆推动业务。
香港开发商为什么就低杠杆，还攒了很多出租业务呢？我瞎说一下，香港是税率很低的，这对散售业务很有利，通过囤地产生的利润大部分是可以拿到手的，而中国内地的土地增值税政策，注定升值部分要大额衰减，所以，就得不停的循环拿地，出售这个过程，而这个过程，就是风险的来源。
内资我做过对比的，就是华润，龙湖，对比大悦城，华润和龙湖大量财务费用是资本化的，假如他们的财务费用按大悦城的比例去费用化，那他们的利润表会难看的多，当然，这里边有资产结构，在建工程规模上的差异，这个我不懂，不知道怎么样是合理的，但我粗略感觉，大悦城在内地开发商里，是费用化过度了的，但从租金覆盖财务开支来说，内地开发商里，大悦城是绝对占优的，它出租业务占比高的多，当然，这个结构也可能会有变化。
看商业地产，我自己的标准就是，单位租金高，资产负债合理，负债的财务成本开支越低越好，一旦财务成本和租金利润是倒挂的，比如有息负债成本是6%，租金回报是5%，那就是负的杠杆，负债越多，租金就被杠杆吃掉更多，正向杠杆就不一样了，比如10亿成本的项目，租金回报6%，就是0.6亿，假如财务成本是4%，那把资产负债率调整，变成投入5亿本金，贷款5亿，产生0.2亿的财务开支，但是，投入本金只是5亿，那0.6亿租金回报减去0.2亿财务开支，回报变成0.4亿，相当于5亿本金的回报率变成了8%，更极端的，可以一个项目全部用杠杆来完成，那回报就可以无限高。
这里边的关键，就是租金回报越高越好，财务成本越低越好，只要是正向杠杆，回报率可以通过杠杆率的变化来调整，当然，风险就是杠杆过高，市场利率升高，风险会迅速加大。
过去10年，是电商发展最快的10年，也是商业地产发展最好的10年，所以电商对商业地产的竞争有，但并不可怕，都是媒体和无知的人瞎说的，最大的竞争，在商业地产内部，过去10年，商业地产的供应，引起商业的摊薄，是远超电商影响的，以前一个城市有多少个阿迪达斯的网点，现在有多少个？
商业地产公司，你可以看到长期经营，业绩稳定的，就有很多，比如你发的香港公司，这不都多少年了么？现在依旧稳健。
内地公司，新城万达还得观察，要投资，我建议，能把他们的现金流量表算清楚，包括具体项目的现金流表进出，到底能不能用住宅赚的出来商业，而且能最终降低负债，再就是这些商业的质地到底如何，租金有没有成长空间。
我自己持有大悦城地产，你说的其它公司我都不持有，逻辑就是我上边说的这些因素。
万科和龙湖，出租业务占比还低，重点还是看他们散售业务，包括新城也是，租金占比还低，重点多看散售业务。
华润置地是个特别好的公司，但估值还得多看看，它商业地产要分拆，我可能有兴趣。
对大悦城的出租业务，他们内部有对资本市场估值的看法。
他们把持有物业分成三类：
第一类是核心地段核心商圈高溢价
资本估值大概25-30倍（我理解是可分配租金的25-30倍）
第二类是普通地段合理溢价
资本估值大概20-25倍
第三类是新兴地段低溢价
资本估值大概15-20倍
我说这些估值，是具体项目的估值，而不是股票的估值，股票的估值变量大的多，所以并不是说股票值这些估值。
大悦城的商业物业是和资本直接对接的，和GIC，人寿这些有大规模的对手交易，所以他们的看法有很大的参考价值，当然，这里有个前提，就是城市级别不能太差，大悦城昆明贵阳没有重资产投入，有一个原因就是资本不看好，它重资产可能将来都无法退出，所以它是通过协议方式，去操盘，假如真能做起来，再考虑用协议价格重资产投入。
这个行业，最终胜出的，一定是租金回报高，财务成本低的，尤其利用资本的方式，可以创造出绝对的优势，商业地产租金，是可以拿出来发行ABS和股票的（REITS），就是因为现金流稳定，一旦能形成良好的循环，就可以用低风险的方式做大规模，而不是单纯依靠债务杠杆。
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