财经365（www.caijing365.com）讯：黑龙江的鹤岗市在网络上火了，因为鹤岗的房地产凉了。
鹤岗房价
先和大家分享一个个人心得，要了解一个区域的房地产真实状况，到当地的贴吧逛逛是个不错的选择，因为里面有很多接地气的信息。百度的鹤岗吧，这两天热度就不低，外地人来“报到”、打听消息的不少。
打开一看，有的帖子标题就写得很直接，“来晚了吗？听说鹤岗风景特好，房价特便宜，还容易接触俄罗斯美女?”——不知道俄罗斯美女和房价哪个让人更心动，反正发帖人有点激动。
诸如此类的问询帖不少，而鹤岗人的回复挺实诚，意见也也比较统一，就是不值得投资。具体情况是：鹤岗是一座资源枯竭型城市，经济不佳，普通人收入一千多，周边多林区水库，自然环境较好，但是市区环境一般，交通便利性、教育设施、医疗条件、文娱设施均不佳。
有一条东北式幽默的回复特别形象，摘录如下：一条街两岗楼，动物园三个猴，白天一片坑，晚上一片灯。
当然，也有鹤岗人提出，网上说的三百多一平的房子都是问题房产，市区均价是1500元左右——这也够低的了，建筑成本都够呛能覆盖。
鹤岗的房地产是谁玩坏的？
吧内的消息都和正规的媒体信息是高度吻合的。
作为一座煤炭城市，鹤岗已经进入了资源枯竭的衰退期，“常住人口”百万——这个“常住”应该理解为户籍人口，真实的常住人口在东三省经济数据里是很难找到的。实际情况是，东北这些年人口流出严重，老龄化程度较高，鹤岗也不例外。
可以说，和房地产发展沾边的条件，鹤岗一条也没有，“倒霉催的”倒是样样齐全。因此，“鹤岗的房地产为何会失败？”不是一个问题，真正的问题是为什么这个地方会有房地产业？谁投的资，谁来为这摊烂事埋单？
看看鹤岗人的发言，再翻翻鹤岗吧的老帖，鹤岗房地产的关键词浮出水面——棚改。自2009年起，各个地方开始对内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造。理由很正当，鹤岗作为煤炭采空区，又毗邻林场和农垦，样样符合条件。
但是很显然，当地在棚改的过程中，没有坚持民生工程的公共服务原则。《黑龙江鹤岗市2017-2018年城市棚户区改造项目补偿安置方案的通知》显示，当地棚改的补偿方式有两种，一种是以原房可居面积调换安置房相应面积，超出部分按照政府定价购买，另一种则是货币直接补偿，以计入各项上浮因素的评估价格直接补偿。
先来看第一种——产权互换，按此方案，安置房超出原房可居面积部分45平米以内，定价已经达到了每平米1350元，而超出45平方米以外部分的新安置房，基准价则为每平米1650元。这样做相当于是在给房子定价了，对比现下的市场价格，鹤岗市政府给出的价格明显偏高。
再看第二种——货币补偿，或许跟其他地方一样，鹤岗政府如此做的初衷也是希望用这部分货币投入，激活本地房地产市场。但他们不知道的是，对鹤岗这样的人口净流出地区而言，这样做不过是给了外流人口一笔“遣散费”。
鹤岗市政府的棚改方案的设计意图可能是“一菜三吃”：第一“吃”是解决现实当地居民现实的居住改善需求；第二“吃”是给当地房产定个基准价——明显高于市场预期价格；第三“吃”是通过直接货币补偿的方式刺激当地经济尤其是房产业。
从结果看，无论是迁入新居的，还是拿钱走人的，居住改善的民生目标算是实现了。但另外两个与房地产相关的目标不仅失败了，而且后遗症十分严重。
对购买了安置房面积的市民而言，房价跌破了当年的安置房购买价，心情肯定愉悦不起来。而棚改产生的存量房扩大，留下了一堆“毒资产”，既难看又难吃——根据贴吧里的信息，300多一平米的“白菜房”就是位置不佳的安置房。而货币直接补偿的“拿钱走人”，对当地经济会有什么促进？
鹤岗市政府在棚改项目中扮演了一次房地产商的角色，却是一个失败的房地产商。
