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房贷政策调整:哪些城市受益?

2023-01-06 15:39  来源:梁中华宏观研究 作者:梁中华等 本篇文章有字,看完大约需要 分钟的时间

来源:梁中华宏观研究

对于人口净流入的核心城市来说,不仅仅是对首套房阶段性维持、下调或取消贷款利率政策下限,其实也需要降低购房资格要求、首付比例,以及释放二套等改善型需求


概 要 

近日,人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

我们对此点评如下。

央行房贷政策:从“阶段性”到“长效机制”。央行在2022年9月底就推出了放宽首套房利率下限的政策,对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。但当时央行强调这一政策到2022年底,并没有说一直延续。现在房地产需求依然很弱,所以央行本次操作,只是把本应到期的政策进行延期。所以,2022年9月底出的政策强调是“阶段性”的,本次是建立了“长效机制”,也就是说这种房贷利率下限优惠的政策调整机制或将长期存在。

如何调整,如何评估?首先这次房贷利率调整,只针对首套房,不针对二套房;只针对新发放的房贷,并不针对已经投放的存量房贷。而且本次央行规定了评估时点和评估期限,即在每季度末月进行房价评估,把上季度末月至本季度第二个月作为评估期,也就是说每年的3、6、9、12月进行评估,看12-2月、3-5月、6-8月、9-11月的房价变化,如果环同比都连续下降,可自主决定自下一个季度起,阶段性维持、下调或取消首套房贷利率下限。

哪些城市受益?我们根据统计局70城数据测算,9月底的政策有23城符合条件(北海、常德、大连、哈尔滨、济宁、兰州、秦皇岛、石家庄、天津、温州、武汉、襄阳、宜昌、岳阳、湛江、贵阳、昆明、包头、安庆、泉州、泸州、大理、桂林)。本次调整后,共有41城可受益,上次受益的城市中,昆明、安庆、泉州、泸州、大理等5城已经不再符合标准;而新增加了23城(太原、西宁、沈阳、长春、福州、厦门、郑州、南宁、唐山、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、金华、蚌埠、九江、洛阳、平顶山、惠州、韶关)。

作用有多大?我们认为,短期内房地产需求受到疫情的短期冲击。中期看,中小型城市需求依然偏弱。对于人口净流入的核心城市来说,不仅仅是对首套房阶段性维持、下调或取消贷款利率政策下限,其实也需要降低购房资格要求、首付比例,以及释放二套等改善型需求,这也符合中央经济工作会议“支持刚性和改善性住房需求”的精神。

还有哪些调整空间?存款和LPR。我们在货币政策年度展望中就讨论过,我国利率还存在进一步市场化的空间,尤其是根据我们的测算,存款利率、5年期以上LPR和房贷利率仍有一定调整空间,理论上这是可行的,因为现在经济稳增长仍然有压力。但具体如何操作,还要观察央行的态度,近期操作主要还是针对增量房贷。更多股票资讯,关注财经365!

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