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财经365(www.caijing365.com)讯:5月15日,国家统计局公布了有关房地产行业的数据,数据显示4月楼市正加速回暖。4月,全国商品房销售额累计达3.9万亿元,销售增速从3月份的5.6%,进一步提高到8.1%。

和销售情况紧密相关的两个数据,定金(预收款)以及个人按揭贷款加速攀升,3月份这两个数据的增速分别是10.5%和9.4%,而到了4月份增速已经分别提高到15.1%和12.4%。

4月,人民币贷款低于市场预期,仅增加1万亿,同比少增1615亿,但从居民侧看,居民中长期贷款却逆势增加4165亿。就占比而言,4月份居民中长期贷款占全部贷款的比重已经达到41.6%,而前三个月这一占比仅为23.7%。2019年,中指研究院数据,300城土地流拍率逐月下降。1月份流拍率为8.5%,2月份为6.1%,3月份已经降到了1.8%,创2018年以来最低水平。

房地产市场行情

截至5月14日,已经有超过29家房企拿地总额超过100亿,而2018同期只有24家,2017年更是只有17家。拿地超过百亿的房企主要是头部房企,比如融创拿了626亿,碧桂园拿了465亿,新城控股拿了422亿,万科中海等一线房企拿地金额也都在200亿以上。以占比来看,4月份,Top20的上市房企拿地金额达到2393亿,占全部成交金额的6成,集中度在3月份的基础之上又提高了超过5个百分点。

隐忧一:未来还款压力大

其实从2019到2021年,房地产企业将有接近20万亿有息负债到期。2019年到期规模6.8万亿,2020年6.6万亿,2021年5.4万亿。一方面,楼市行情得持续回暖,才能不断有资金补充;另一方面,信贷政策对房企的态度,对房企来说几乎就是阿琉克斯之踵,一旦摁住,立刻就喘不过气来。

隐忧二:借债成本越来越高

2019年1-4月份,房企融资规模近8500亿元,其中海外债占比为达到25.6%。2019年4月,40家上市房企完成融资753亿,其中外币融资规模524亿,占比接近70%!环比上月,外币融资金额大幅提升90%以上。万得的数据显示,2019年4月房企靠发债一共融资888亿,环比增长18%。在这881亿里,海外发债金额688亿,占比接近80%。就增速而言,环比上个月更超过106%。

前4个月,中指研究院测算房企国外发债的利率均值为8.82%。根据中国地产报的统计,4月份国内房企发债融资成本最高才8.5%,一般都在6%以下,最低的招商蛇口更是仅以2.8%的代价就获得了35亿融资。

2019年,房地产企业拿地最明显的特征就是扎堆二线城市。4月这一特征更加明显。克尔瑞的数据显示,4月份,中海绿城等主流房企扎堆二线城市拿地,二线城市新增土地储备占比接近50%,比3月份有上升了3个百分点。更多股票资讯请关注财经365官网!

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