闪电交易：融创632亿接盘万达

　　去年年底，李嘉诚开始变卖房产，王健林在当时怎么看待李嘉诚变卖房产的呢？首富的回答太有深度。

　　王健林说：中国现在还是第二大经济国家，而且朝着第一大经济国家发展，北京、上海、深圳等一线城市的房价虽然短时间比不过东京这样的城市，但是会更接近像香港这样房价，也就是说中国的大中城市的房价将持续上涨!“面对现在的问题，我想不出什么办法，”他说，“政府已经出台了各种措施，包括限购限贷，但效果不明显。”

　　王健林还说：李嘉诚卖房套现是要做其它项目投资，保不准万达如果需要现金做投资的时候，也会大批量卖出一些房子的。

如今，万达也开始大批量卖出房产了。7月10日上午，万达商业、融创中国联合发布公告：融创中国拟以295.75亿元从万达商业手中收购13个万达文旅城的项目股权，并拟作价335.95亿元收购万达旗下的76个酒店，合计交易总额达631.7亿元。

这两笔总值630亿元的交易，背景必然是万达真的缺钱。

　　7月10日上午，王健林表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。此次交易完成后，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款，万达商业负债率将大幅下降。

　　联合公告称，“万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将上述13个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款”。

　　万达文旅项目是按照注册资本实价出售的。没有溢价。同时还要求融创承担项目贷款。这说明什么？说明这些项目是贴着成本卖掉的，这些项目几乎都已经建好，后续投的钱都没要价，成本价就卖了。唯一条款是，还需要融创来继续承担其中的债务。

要知道，这些文旅城项目，随随便便每一个投资，动辄就是五六百亿，这一次13个打包才631亿，真的是跳楼价了！

　　根据双方协商，买卖双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”，包括：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。酒店方面在短期内也保持“不变”：交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。双方公告的最后，还有一项看似简单却空间无限的条款：双方同意在电影等多个领域全面开展战略合作。

　　在很多分析人士看来，万达此次出售更像是一个突然的决定。支撑这一判断的理由之一是，在之前的半个月里，王健林还高调出席了两场万达文化旅游城的活动——6月29日哈尔滨万达城开业，以及7月9日万达贵州丹寨小镇扶贫启动。2017年1月14日，王健林在万达集团2016年工作报告中明确指出要加大旅游投资，计划到2025年全球开业25个“万达城”。

　　“5年时间，万达城收入1000亿”言犹在耳，仅仅半年，王健林就忘记了自己的“小目标”，将万达城和万达旗下酒店一起打包卖了，让诸多人士疑窦丛生。

　　按照王健林7月10日上午接受媒体采访时的说法：“这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款。”

　　600多亿全部用于还贷，以万达的开发体量来看，即使有上千亿的贷款也实属正常。更何况公开资料显示，截至今年一季度末，万达商业目前负债率约为70%，处于行业平均水准。

91%的股份售出。相当于万达净身出户。

　　除了地产，万达有四大支柱：商业、文旅、酒店、文创。文旅项目售出，意味着万达将彻底退出这些项目。

　　其次是万达酒店系统的大溃败。融创收购了76个万达酒店，官网声称，截止2016年底，万达旗下开业102家酒店，在建18家酒店，这就是120家，这次融创收购了其中的60%强，也意味着万达对酒店业也失去了雄心。

　　加上2015年以来万达陆续抛售了万达百货。万达四大支柱里，三个已经打算退出，只剩个暧昧难明的万达影院(文创).

　　在万达体系里，商业、文旅、酒店，这三大支柱说白了，也逃不了万达作为一个地产商的宿命(都是地产运营，只是类型不同)，如今最终都卖了个干净。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，这意味着万达逐渐退出中国房地产业，其实已经进入第二个阶段。第一个阶段是减少开发量，第二个阶段就是现在出售资产。万达原来的发展方向已经到头了，开始将一些过时过剩的业务进行剥离，现在的房地产市场，商业需求其实越来越少，很多万达广场其实都处于亏损的状态。他指出，万达此次出售的只是商业项目，文旅项目中的住宅其实万达仍然自己持有，中国现在的住宅市场没有问题，主要是酒店、商业等出现问题。

　　另外，还有媒体援引万达内部人士透露，此次万达将大批项目转让给融创，意在谋求旗下万达商业地产成功回归A股。该人士称，由于手握大量开发销售物业，万达商业在A股很可能将继续被划归地产公司，而地产公司IPO目前完全处于暂停状态，这对于在此前私有化协议中与投资者签署过兜底协议的万达来说极为不利。

　　无论真相如何，这个中国最大的地产商，似乎真的要借着这笔630亿来脱胎换骨了。

接下来说融创。

　　融创今年最大的亮点就是救人，先救了乐视，1月份刚拿了150亿元给贾跃亭，7月没到乐视就大崩盘，孙宏斌干脆“赶走”贾跃亭撸起袖子自己干。

　　乐视的大窟窿还没见底，孙宏斌今天又甩了630亿元给万达，买了13处文旅项目(游乐园和周边地产、商业)、76个酒店。

　　孙宏斌说，交易涉及资金完全来自融创自有资金。截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金；融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

　　看起来，孙宏斌甩个630亿，完全是小事情。然而，要知道，融创最新的市值才578亿(卖掉整个融创也给不起630亿)，而且融创账上现金虽多，负债更高。

　　根据2016年年报，截至去年底，融创中国总负债2577.72亿，净负债率121.5%，而2015年融创中国总负债还仅为960.89亿元，一年不到猛增2.68倍。121%的负债率，无论是和港股同行业上市公司，还是A股同行业上市公司相比，都处于极高的状态。

　　不过，没办法，谁叫孙宏斌最大的爱好，就是买买买！

　　“并购王”孙宏斌似乎已不满足于“吃小鱼”。昨日，融创拟买下万达13个文旅项目大部分股权及76个酒店，涉及金额共计631.7亿元，成为内地房地产史上最大一笔并购案。

　　孙宏斌出手如此阔绰，显示了融创的资金实力，用孙宏斌接受媒体采访时的话说，“这次交易所用资金完全来自融创自有资金，今年上半年公司账上还有900多亿元现金。”而从融创的销售业绩来看，仅上半年就已跻身千亿俱乐部，同比增幅达89%。持续增长的业绩及充裕的现金流给了融创如此大手笔交易的底气。

　　此次收购的文旅项目和酒店并不是孙宏斌所擅长的领域，现在说融创已开始多元化发展似乎为时尚早。今年年初孙宏斌曾说过，未来5到10年房地产仍是融创的绝对主业。他更看重的，也许是文旅项目中规模不可小觑的住宅销售，而这部分可售货值能为融创未来销售业绩快速增长助力。

　　从这个角度看，孙宏斌“争第一”的初衷没有改变，而并购的扩张方式相比拿地更加快捷，而且成本更低，尤其是在当前严厉的房地产调控之下。实际上，融创去年以来已经很少在公开市场拿地，今年上半年并购项目占比已接近七成。

　　从此次交易价格来看，以注册资本金的91%即295.75亿元买下13个文旅项目的91%股权，对融创来说似乎“捡了个便宜”，而以335.95亿元收购76个酒店，对追求“高周转”的融创来说似乎更像是前述交易的交换条件。不过，孙宏斌看得更加长远，这次交易中还附加了将在电影等多个领域中进行全面战略合作，这正是他5～10年后准备探索的战略方向之一。

融创为何愿拿重资产　　

一位在地产企业从事资产管理的业内人士告诉记者，万达一直以来以酒店、文旅、影城为主要内容的运营模式，最大的隐忧就是资产太重。持有这些重资产的年租金收入可能都抵不过贷款利息，更抵不过固定资产折旧。这种模式只能增加资产总额，却不产生实际价值。“从融创角度来看，拿下酒店的意义或许就是重新评估之后继续抵押融资，才能去延续这个模式。”该人士表示。

　　也有相关人士分析称，融创真正看中的，应该上是万达的文旅项目。此前在入股乐视后的投资者会议上，孙宏斌曾明确表达了对乐视土地资源的看好，并承认将来有可能参与乐视的汽车小镇等地产生态项目。据记者了解，目前融创已全盘接手乐视莫干山小镇的开发工作。

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