导读：2018年，是万达极为关键的一年，一旦万达商业顺利登陆A股，那么融到的资金将会极大缓解自身的负债压力，到时候信用评级上升、银行逼债压力减轻都会是水到渠成的事；而一旦不能顺利登陆A股，那么万达将会面临比2017年还要严峻的处境。

一

俗话说“人怕出名猪怕壮”，一个人富了，就容易被别人盯上；一个人如果是首富，那更是每个举动都会被媒体拿显微镜来解读。

首富马云仅仅因为没有在乌镇互联网大会上出席丁磊和刘强东组织的饭局，就引发了舆论的热议。“马云被互联网圈孤立”等观点的文章更是甚嚣尘上，不断见诸于网络。

首富马云站在前台，被媒体玩的不亦乐乎，吸走了巨大流量；另一个首富，也就是前首富王健林却躲在后面悄悄地干了一件大事！

12月4日，万达酒店发展(00169.HK)在港交所发布公告，母公司万达海外拟将公司65.04%股权转让予王健林全资持有的新公司——万达投资控股有限公司，每股作价1.2港元。

万达将股权转让给万达是什么意思？这个公告，相信很多外行人会看的云里雾里，不知万达这是在搞什么。

解释一下，万达海外是港股上市公司万达酒店发展的母公司，而万达投资控股则是王健林新成立的全资控股公司。也就是说，王健林拥有万达投资控股100%的股权。

在此前的股权架构当中，王健林持有万达商业地产（即万达海外发展）53.68%的股权，万达商业地产又通过“万达香港——万达地产投资——万达海外”这种层层递进的形式，间接持有万达酒店发展65.04%的股份。

之前王健林间接持有万达酒店发展34.91%的股份，而在这笔万达内部“左手倒右后”的转让之后，王健林将最终持有万达酒店发展65.04%的股份。

万达酒店发展之前是王健林间接控制的，这次变为了直接控制，这意味着王首富对万达酒店发展的控制力大大增强了。

受此消息影响，万达酒店发展股价当天大涨一度超过18%，并最终以1.58元收盘，收盘涨幅为10.49%。

二

王健林为何要加强对万达酒店发展的控制权呢？因为万达酒店发展是王健林的心肝宝贝，它能为王首富解决很多问题。

今年7月份，万达与融创中国和富力地产完成了数百亿的交易，融创中国收购了万达旗下13个文旅项目91%的股权，合计交易对价为438.44亿元；富力地产则以199.06亿元接手了万达的酒店资产。

此笔重磅交易在当时如同一颗重磅炸弹，在财经圈炸开了锅，专业人士们纷纷表示，万达要彻底甩掉重资产，开始轻资产之路了。

7月份甩掉重资产之后，王健林快马加鞭，继续施展资产腾挪术。

8月，万达将旗下两大轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团，分别作价7.5亿和63亿人民币注入了香港上市公司万达酒店发展。万达酒店发展则将旗下4个项目公司的部分股权，出售给了万达商业。

说到这，很多人就会好奇了，万达不是把酒店和文旅醒目都卖掉了吗，怎么又装进上市公司万达酒店发展呢？

这就是“只知其一，不知其二”了。万达虽然把文旅资产卖给了融创中国，但依然是文旅项目“万达城”的品牌拥有者和经营管理者；万达虽然把酒店资产卖给了富力，但依然有酒店的管理权。

也就是说，万达卖掉的是钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂——文旅和酒店的品牌所有权和经营管理权。

所以，在把轻资产的灵魂装进万达酒店发展之后，万达酒店发展就成了王健林打造轻资产的重要平台。

三

作者在11月21日的文章《刚刚，万达风波再起！》中写到过这样一段话：

“跟前几年顺风顺水时的豪气冲天相比，王健林现在低调内敛了很多，尽管他声称万达的负债是小问题、没事儿，但在融资渠道收窄、信用评级下滑、银行逼债的当下，万达的负债到底是小问题，是中等问题，还是大问题，相信他比谁都清楚。”

眼下王健林要解决的核心问题毫无疑问是债务。

那么万达债务的主要来自于哪里？答案是举债收购国外资产和万达商业的债务。

举债收入海外资产导致外汇储备流失，于是被管理层严查，进而六月份“股债双杀”，万达这一块的债务问题早已经为人所知。相比之下，万达商业的债务问题却被媒体报道的相对较少。

本来，万达商业是非上市公司，我们看不到其详细的财务数据。但5月份的一项信息披露却让其负债的具体情况浮出水面。

今年5月，万达商业2017年度第三期中期票据发行披露材料显示，2017年一季度财报。万达商业的负债总计5446.03亿元，资产负债率为70.61%。

说到这，很多熟悉万达的会说了，万达商业明明在2014年12月在香港上市了，怎么就是非上市公司呢？

是的，万达商业之前是上市了，但后来由于认为在港股一直被低估，所以于2016年9月正式完成私有化退市，继而寻求在A股上市。这一点，与360私有化回归A股如出一辙。

四

私有化，就是控股股东把小股东手里的股份全部买回来，扩大已有份额，把公司由公众公司变为私人公司，最终使这家公司退市。

私有化三个字说起来简单，但在实际流程中会涉及方方面面的关系。

万达商业在私有化时，与投资者签订了一份激进的对赌协议。协议显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市（也就是私有化失败），大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。这笔利息的金额，大概为70亿港元左右。

资料图

证监会发行监管部“首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况”显示，截至11月20日，万达商业IPO的状态为“已反馈”，目前排名为47名。

根据这个排名，万达在未来十个月之内上市是不成问题的。

但是资本市场的问题远远没有这么简单，万达商业在招股书中提到，若国家加强对房地产行业金融信贷政策的调控，公司可能面临较大资金压力和财务成本压力，影响公司债务清偿能力，增加偿债风险。

而且，目前监管政策对房企融资卡的非常严格，现在房企IPO基本处于停滞状态。

10月20日，富力地产IPO就被“中止审查”，其回归A股之路变得遥遥无期。

万达商业虽然一直在IPO名单中排队，但在“已反馈”这一状态栏中已经持续了很长一段时间。

IPO排队的时间越长，一方面意味着离上市越近，另一方面也意味着上市之路充满不确定性。

随着对赌日期的日益临近，万达面临的回购款及利息支付压力也越来越大，这对万达短期流动性是巨大的威胁。

因为目前房地产公司IPO几乎处于停滞状态，所以万达集团管理层早就对外说过，万达商业不希望被划入房地产板块。

怎样才能不被划入房地产板块呢？一方面是下调资产负债率，另一方面就是剥离地产相关资产，以此获得更好的资产评估。

聪明的商人都会做两手准备，将风险降到最低，一旦万达商业回归A股失败，王健林就必须安排出回购的资金。

前几日，据FT中文网的消息，万达集团今年早些时候把长白山国际旅游度假区的权益悄悄卖给了一家友好企业。

公司记录显示，长白山国际旅游度假区注册信息的变更发生于今年6月16日，目前股东为大连一方集团有限公司和北京用友科技有限公司。其中，大连一方集团认缴出资额为29.5亿元，北京用友科技认缴出资额为5000万元，万达集团不再出现在股东名录中。

五

最近两个月，万达可谓动作频频。先是传出了50亿美元卖掉海外5个房地产项目（虽然万达方面否认），紧接着董事长王健林又直接掌控万达酒店发展，同时万达今年早些时候卖掉长白山国际旅游度假区的消息又被媒体扒出。

万达以上种种资本运作，都是围绕“提高盈利能力，降低负债”这一主题来进行的。

一方面，万达酒店发展作为万达轻资产运作平台的定位愈发清晰；另一方面，万达继续甩卖固定资产，是为了让万达商业不再被监管层视为房企，从而顺利登陆A股。

最近半年，王健林为万达的轻资产之路操碎了心，当然成果也是比较显著的。

现在万达手里的轻资产公司包括了万达商业管理、万达电影、万达酒店管理、万达主题娱乐、万达儿童娱乐、万达体育以及大健康产业。

虽然旗下的轻资产公司越来越多，但这并不意味着万达会100%的安全，未知的2018年才是万达最关键的一年。

2018年，一旦万达商业顺利登陆A股，那么融到的资金将会极大缓解自身的负债压力，到时候信用评级上升、银行逼债压力减轻都会是水到渠成的事，一旦不能顺利登陆A股，那么万达将会面临比2017年还要严峻的处境。

人的一生，如同走钢丝绳，关键在于把握好平衡的度，否则不是掉在左边，就是掉在右边。能走到终点的，都是适度平衡的优胜者，站在风口浪尖的商人就更是如此了。

不知风口浪尖中的王健林，羡慕如今稳坐钓鱼台的李嘉诚吗？

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