澳洲国民银行(NAB)于17日发布最新房市观察报告显示，七月全澳首府城市综合房价上涨1.5%，过去12个月涨幅为10.5%。

　　墨尔本跑超悉尼

　　此番上涨主要由墨尔本3.1%的涨幅驱动，过去一年当地房价涨幅也是全国最高，达到15.9%。堪培拉表现次之，而悉尼为第三位，年涨幅12.4%。

　　报告指出，房价增长呈现放缓趋势，尤其是在悉尼，今年第一季度的涨幅为5%，但截至到7月的三个月内涨幅已放缓到了2.2%。墨尔本与堪培拉则展现出更好的弹性，过去三个月分别上涨4%与5%。

　　珀斯、达尔文房价还在持续下滑，布里斯班7月份也出现下跌。不过，由于住房可负担性较佳，这些地区的首次置业者变得活跃，活动水平走升。

　　房屋好过公寓

　　值得注意的是，过去12个月，首府城市房产成交量下降了4.3%，与2014年中期的峰值比呈现16%的落差。上个月，布里斯班与墨尔本已交割房产交易数量同比挫减了9.7%与7.6%。

　　据观察，当前房市另一个特点是房屋(house)的表现要远好于公寓(unit)。过去一年房屋的价值上涨了10.9%，而公寓上涨了7.3%。这种不均衡情况在有大量公寓建设的墨尔本与布里斯班最为明显。

　　据CoreLogic数据，近一年墨尔本房屋的价格上涨了17.2%，公寓只上涨4.6%。布里斯班房屋价格上涨了2.6%，公寓反而下跌1.4%。报告认为，这种状况与内城公寓供应量上升，信贷政策紧缩，投资者谨慎入场等不无关系。

　　年内继续降温？

　　房价增长放缓从宏观层面受到多重因素影响。首先是房产投资动力下降。官方数据显示去年11月时投资性房贷增长过了峰值，今年以来增长持续放缓。这对于像悉尼这样房产投资活动十分突出的市场有更大影响。

　　另外一点是贷款政策，自去年11月，用于投资目的的折扣型浮动按揭利率触底回升，已提高35个基点，比自住买家面临的利率高出60个基点。十分流行的只付息贷款也受到打压。加重投资者担忧的是，7月悉尼与墨尔本的租赁收益率降到了历史新低。

　　不过，澳洲房市还面临一些加分因素，主要来自于人口增长。2016年，赴澳海外移民数量增长了16.5%，而有76%的海外移民选择落户新州与维州。

　　州际移民的流动模式也在发生变化，由于买房难度加大，更多居民从新州流出，昆州的州际移民流入量达到了十年最高水平。报告认为，州际移民可能会成为房市需求的关键驱动力，尤其是昆州东南角。居民流出或许也是新州房市增长放缓的一重因素。

　　另外，澳洲就业情况持续改善，五年前就业增长主要聚集在维州与新州，支持了两地人口的高增长，但近来就业增长的范围更大，大部分州与领地都有起色。

　　维州与新州针对首次购房者的印花税惠带来的作用也会逐步展现。新州对购首套房者，标价65万以下房产免收印花税，维州的门槛是60万。从历史上看，首次置业者对于这种类型的刺激回应十分积极。

　　“整体而言，房价水平仍然健康，但首府房市的综合表现不如今年早些时候强劲。这些市场的房价预计会继续上升，但2017年余下时间增长步伐可能会继续放缓”。（原标题：全澳房地产市场年内预计持续降温 墨尔本跑超悉尼）

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